안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 재공남입니다.
오늘은 “안전마진”에 대해 얘기해 볼까 합니다.
괜찮은 입지의 물건을 찾았을 때 매수하고자 하는 물건의 금액이 괜찮은 금액인지 아닌지, 물건과 실제 평가 가치의 차이를 “안전마진” 이라고 하는데 안전마진이 높을수록 투자가치가 높다고 생각 하시면 됩니다.
재건축, 재개발 물건 매수하실 때 가장 중요한 사항입니다.
안전마진을 계산하기 위해서는 권리가액, 비례율, 감정가등등 이런 용어들이 나옵니다.
이런 용어들을 이해해야 정확한 안전 마진을 계산할 수 있으니 필수 핵심 용어에 대해 아래에서 간략하게 정리해 보겠습니다.
재개발 & 재건축 관련 용어들에 대해서 어느정도 감을 잡으셨을 거라 생각하고 매물 분석에 대해 얘기해 보도록 하겠습니다.
아래와 같은 매물이 있다고 가정을 해 볼게요.
매매조건
감정가액: 1억4500만원
프리미엄(P): 4억5000만원
매매가액(감정가액 + 프리미엄): 5억9500만원
조합원 분양가: 4억4000만원
전세금(임차보증금): 2억원
5년후 입주 시 예상 시세: 13억8000마원
보통 대략 조합설립부터 15년 ~ 20년 정도 걸린다고 생각하시면 되요.
그럼 초기에 들어가는 투자금이 얼마가 필요한지 알아야 겠죠.
1. 초기투자금
일반적으로 30년 이상 된 낡고 허름한 매물이기 때문에 매수한 집에 본인이 들어가는 경우는 잘 없어요.
물론 몸빵 하시는 분들도 있기는 합니다.
각각의 사정에 따라서 정하시면 되는데요. 세입자가 있는 경우가 많기 때문에 전세금(임차보증금)을 활용하시면 됩니다.
초기 투자 비용은 많이 줄어 들겠죠.
초기투자금 = 매매가액 – 전세금(임차보증금) = 59500 – 20000 = 3억9500만원
2. 추가분담금
비례율에 따라서 추가분담금이 결정되는데요.
지역마다 다릅니다.
성남시의 경우 124%정도 적용되는데요.
광명시의 경우는 100% 정도 되기 때문에 비례율도 잘 알아 보시는게 좋아요.
추가분담금 = 조합원분양가 – 권리가액 = 44000 – 14500(감정평가액 x 비례율 120%) = 2억6600만원
3. 총투자금
총투자금은 매매가액에서 추가분담금을 더하면 됩니다.
총투자금 = 매매가액 + 추가분담금 = 5억9500 + 2억6600 = 8억6100만원
4. 부대비용
매매를 하게 되면 부동산복비, 등기비용, 수리비등 소소하게 들어가는 비용이 발생하게 됩니다.
대략적으로 매매가액의 5% ~ 6% 정도를 잡으시면 됩니다.
부대비용 = 매매가액 x 6% = 5억9500마원 x 6% = 3570만원
부대비용을 포함한 총투자비 = 8억6100 + 3570 = 8억9670만원입니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
5. 입주 시 예상시세
매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.
입주 시 예상시세 = 12억 (주변비교단지시세) x 3% x 5년 = 13억8000만원
6. 총 안전마진
총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 13억8000 – 8억9670 = 4억8350만원
7. 연간 예상 수익률
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 37%
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
상기 매물의 경우는 연간 수익률이 37%인 정말 좋은 매물이네요.
좋은 매물을 찾기 위해서는 우선 재개발 & 재건축이 예정되어 있는 단지들의 개발단계를 파악 하시는게 첫 번째 입니다.
서울 전 지역 재개발 & 재건축 개발단계를 테이블로 전부 정리 했습니다.
아래에서 확인해 보세요
재개발 & 재건축의 주의하실 점은 기간이 오래 걸립니다.
목돈이 15년 묶이게 되므로 자녀에게 물려준다고 생각 하고 투자하시거나, 관리처분인가가 승인 난 단지를 타겟으로 투자를 하시면 좀 더 빨리 수익을 얻으실 수 있습니다.
몰론 관리처분까지 나게 되면 매물비용이 비싸 져 있을 것이고 그 만큼 수익율은 떨어 지겠죠.
암튼 조금이라도 도움이 되셔서 좋은 물건 찾으시 길 바래요.