재개발 & 재건축 투자를 결심하고 인터넷을 서칭하다 보면 입주권, 분양권, 비례율, 무상지분율 등등 청약할 때는 들어 보지 못한 용어들이 많이 나오게 되요.
용어를 몰라도 투자를 하실 수 있지만 매물 선정하실 때 바가지를 쓰게 되는 경우가 많아 투자 실패로 이어질 수 있어요.
제가 정리한 용어만 알고 있어도 재개발 재건축 사업 얘기하 실 때 어디서도 꿀리지 않으실 거예요.
분양권 vs 입주권
입주권
재개발, 재건축 조합원들에게 주어지는 권리입니다.
청약 당첨 여부와 상관없이 재개발, 재건축되는 기존 주택을 매수하게 되면 얻을 수 있는 권리입니다.
당연히 청약통장 사용 유무와 상관없겠죠
다만, 분양권의 경우 분양가가 확정되어 있지만 입주권은 조합을 결성하여 시공사와 계약 관계로 진행되므로 엄연히 사업의 일종이므로 공사 과정에서 예상하기 어려운 지출이 발생하게 되면 조합 분담금이 추가로 발생할 수 있습니다.
분양권
청약에 당첨되어 얻을 수 있는 권리입니다.
청약 통장이 반드시 필요하고, 각 단지 및 지역마다 청약 조건이 상이 합니다.
요즘은 청약 당첨되기가 하늘의 별 따기 보다 더 어렵다고 하죠.
프리미엄을 주고 사는 경우도 있지만 나날이 높아져 가는 분양가에 따라서 프리미엄도 동반 상승하고 있어요.
부동산을 처음 접하시는 분들은 분양권과 입주권 차이를 잘 모르실 거예요
차이점을 한눈에 볼 수 있게 테이블로 정리했어요
(사진을 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 재개발 재건축이 부의 미래를 결정한다
비례율
조합원마다 소유하고 있는 자산의 성격이 다 다릅니다.
위치, 용도, 노후도, 모양, 가격, 등 동일한 기준을 적용할 수 없기 때문에 기존에 가지고 있던 자산 (종전자산평가액) 과 재개발 이후에 획득하게 되는 자산 (종후자산평가액)의 비율을 비례율이라고 칭하고 이 비례율을 가지고 사업의 수익성을 파악하게 된다.
비례율 = 개발이익율이라고도 하는데 비례율이 늘어나면 조합원들이 권리가액이 늘어나서 조합원의 분담금이 줄어 들게 된다.
간단하게 다시 얘기하면,
재개발 사업의 사업성을 보여주는 지표이다.
(종후자산평가액 – 총 사업비) / 종전자산평가액 x 100 = 비례율
예를들어,
종후자산평가액 (일반분양가 + 조합원분양가 + 보류시설비용) = 2960억원
총 사업비 (공사비 및 기타 사업비) = 1750 억원
종전자산평가액 = 970억원
비례율 = 125%
본인이 직접 계산할 필요도 없고 이것만 기억하자 비례율이 높으면 높을수록 장땡이다.
비례율이 높은 단지를 찾아서 매수하자.
참고로 경기도 광명지역 재개발 비례율은 100% 입니다만, 경기도 성남지역 비례율은 대략 120% 되는 것 같습니다.
즉, 1억짜리 매물을 광명에서 매수하는 것보다 성남에서 매수하는 게 20% 높게 가치를 인정받을 수 있다.
물론, 재개발은 일종의 사업입니다. 조합은 영리법인이므로 이익이 발생하게 되면 세금을 내야 됩니다.
그깟 세금내고 대박 나고 싶네요.
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출처: 재개발 재건축이 부의 미래를 결정한다.
종후자산평가액
재개발 사업을 통해 지어질 새아파트를 분양하여 얻는 총 수입
종후자산평가액 = 일반분양수입 + 조합원분양수입
예를 들어,
조합원 분양가: 1억원(100세대)
일반분양가: 1억5천(50세데)
상기 재개발 단지의 종후자산 평가액?
(1억 x 100세대) + (1억 5천 x 50세대) = 175억
종전자산평가액
현금청산자 외에 조합원 분양을 신청한 조합원들의 자산가치의 합
그럼, 언제 감정평가를 하게 되나요?
사업시행인가가 고시되는 날을 기준으로 시행하게 됩니다.
분담금
재개발 물건을 매수하여 조합원이 되면 조합원 분양가에서 조합원이 본인이 가지고 있는 물건금액 (권리가액)을 뺀 금액을 분담금이라고 합니다.
분담금은 관리처분계획이 나오기 전-후 계산이 다릅니다.
관리처분계획이 나온 후
조합원 분양가: 6억8천
감정평가액: 3억2천
비례율: 120%
권리가액: 3억8천4백
분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액 = 조합원 분양가 – (감정평가액 x 비례율)
6억8천 – 3억8천4백 = 2억9천6백
간단하죠!
관리처분계획 이후에는 간단하게 계산됩니다.
하지만 관리처분계획 이전에는 좀 복잡한데요.
분담금 = 조합원 건축원가 – 일반분양 기여 금액
조합원 건축 원가 = 순수건축비 + 기타사업비
일반분양 기여 금액 = 대지지분 평당 일반분양 수익 x 일반 분양 기여 대지지분
복잡하니까 요런 느낌이라는 것만 아시면 될 것 같아요.
추가분담금
분담금과 추가분담금은 엄연히 다릅니다.
관리처분계획에 따라 정해졌던 금액이 사업추진 지연, 물가상승, 건축비추가, 이자비용증가, 일반분양 목표치 미달 등의 이유로 처음과 다리 증가하게 되면 추가로 부담해야 되는 돈을 말하며 아래 기사처럼 자주 이런 일이 발생하게 됩니다.
권리가액
간단하게 말하면 자신이 산 재개발, 재건축 물건을 감정평가사 2인 이상이 산출한 금액을 산술평균한 금액에 비례율을 곱한 금액입니다.
권리가액 = 종전자산평가액 x 비례율
만약에 권리가액이 같을 경우 우선 순위 정하는 법이 있는데 아래와 같습니다.
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출처: 재개발 재건축이 부의 미래를 결정한다.
안전마진 분석시에 자주 나오는 용어는 이 정도만 하면 충분한 것 같구요.
다음 포스팅에는 노가다 해서 만든 핵심 자료를 공유해 드릴게요.