청약_재건축_청담삼익아파트_청담르엘 분양가, 안전마진, 평면도, 배치도 분양 정리

안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 청뽀입니다.

오늘은 청담삼익아파트를 재건축 하여 하이엔드 클래스인 청담르엘로 재 탄생 되는 재건축 사업 단지로 롯데건설이 시공사로 선정되어 진행될 한강뷰 대박 단지에 대해 정리해 볼까 합니다.

1. 사업개요

청담르엘는 서울시 강남구 청담동 134-18번지 일대에 건설될 예정입니다.

아파트 총1261세대 중 일반분양이 176세대를 공급하게 됩니다.

지하4층 최고 35층 초고층으로 건설될 예정으로 한강뷰를 품게 되는 단지 입니다.

분양 공고가 나오지 않아 공급 세대는 변경될 소지는 있습니다.

사업개요

출처: 청담삼익아파트 조합

사업개요

출처: 청담삼익아파트 조합




2. 사업지위치

올림픽대로 접근도 편하고 7호선 청담역 역세권에 위치 합니다.

한강불패입지라고도 불리우죠

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사업지위치

출처: 청담삼익아파트 조합

3. 추진현황

착공신고 완료 후 일반분양 대기 중입니다.

후분양 단지로 지난 7월 전임 조합장이 사퇴하면서 분양 절차가 전면 중단 되었고 10월 13일에 신입 조합장 선출 총회를 통해 조합장 선출이 되면서 신속하게 공사가 다시 재개 되었습니다.

조합장 공약이 25년 9월 입주이기 때문에 일반분양은 24년 초에는 진행 될 것으로 예상 됩니다.

추진현황

출처: 청담삼익아파트 조합

아래 사진은 올해 3월경 사진으로 지금은 건물이 많이 올라간 상탱입니다.

현장

4. 입주자 모집공고 (추후 업데이트)





5. 청약자격

서울특별시 거주자 및 수도권(경기도 및 인천 거주)지역에 거주 19세 이상자

서울특별시 거주자 우선공급

전용면적 60㎡ 이하: 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용

전용면적 60 ㎡ 초과 85㎡ 이하 : 가점제 (70%) 추첨제 (30%) 적용

6. 청약일정 (추후 업데이트)





7. 조합원 분양가

49m2 : 약9억7600만원

59m2 : 약11억7600만원

84m2 : 약16억7400만원

97m2 : 약19억3300만원

111m2 : 약22억1200만원

136m2 : 약27억1000만원

8. 공급 규모 및 일반분양가 (예상, 추후 업데이트)

최근 8월에 입주한 반포동 래미안원베일리의 분양가는 평당 5600만원 정도 였습니다.

청담르엘의 일반분양가는 평당 6500만원 ~ 7000만원 사이로 예상되고 있습니다.

59m2 (60세대) : 약16억8000만원

84m2 (91세대) : 약23억9100만원

171m2 (1세대) : 약48억6900만원

203m2 (1세대) : 약57억8000만원

208m2 (1세대) : 약59억2200만원

235m2 (1세대) : 약66억9100만원

9. 청약방법

청약홈사이트 바로가기

아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.

청약방법

10. 조감도

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조감도

11. 단지배치도 및 평면도

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배치도

출처: 청담삼익아파트 조합

배치도

일반분양분에 포함되어 있는 소형평수와 국평만 가지고 왔습니다.

펜트하우스는 가격도 비싸고 일부 돈 많은 분들만 가능하기에 평면 제외 했습니다.

59A

평면도

59B

84A

84B




12. 입지환경

청담르엘은 자차를 이용한 교통 및 대중교통을 이용한 교통 둘 다 완벽한 입지인 것 같아요.

7호선 청담역은 초초역세권 입지이며 9호선 봉은사역까지도 750m 정도로 도보로 가능합니다.

삼성역은 GTX-A가 내년에 개통 예정으로 기대 되는 호재 중 하나이죠.

위례신사선이 28년에 개통 되게 되면 트리플 역세권이 되게 됩니다.

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입지환경

출처: 네이버





교통

경사도

청담르엘 주변은 얕은 경사가 있습니다.

트리플 역사인 첨담역 7호선, 위례신사선 그리고 9호선 봉은사역으로 가는 길목도 얕은 경사가 있습니다만 실제로 신경쓰일 정도의 경사는 없습니다.

지형적으로 경사가 있다고 참고만 하시면 되겠습니다.

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경사

출처: 호갱노노

지하철

상기 입지에서도 언급했지만 트리플 역세권이면 더 이상 할 말이 없습니다.

청담역은 7호선과 위례신사선이 들어 오게 되며 도보4분 거리의 초초역세권입니다.

9호선인 봉은사역 까지는 735m 도보 12분 거리로 도보로 충분히 가능한 거리입니다.

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지하철

출처: 호갱노노

학원가

청담르엘 주변에는 학원들이 거의 없습니다.

강남권 단지는 굳이 주변에 학원이 없더라도 대부분 대치로 가기 때문에 큰 의미는 없을 것 같네요

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학원가

초등학교, 중학교

청담르엘은 초품아 단지는 아닙니다만 초품아 단지만큼 가까운 거리에 봉은 초등학교가 있습니다.

봉은중학교의 경우도 도보 6분 거리에 위치 합니다.

 

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초등학교

출처: 호갱노노

봉은중학교는 자사고,특목고를 많이 보내는 학교는 아닙니다.

중학교

상권정보

청담르엘단지 부근에는 상가가 많지는 않지만 강남구 전체가 상권의 중심이기 때문에 생활에 불편은 없을 것 같습니다

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상권

출처: 호갱노노

13. 호재

교통호재

1) GTX-A & GTX-C 노선

청담르엘 인근 삼성역으로 무려 2개의 GTX 철도가 통과 하게 됩니다.

GTX는 한 개 노선만 있어도 대박인데 아래 철도 개발 사업만으로 말이 필요 없습니다.

서울역, 청량리, 삼성역 말고 2개노선이 들어 오는 곳은 없습니다.

GTX 노선이 연결 되므로 해서 광역교통중심지가 되고 주변의 상권이 더욱 활성화게 될 것으로 기대 됩니다 .

GTX는 영동대로 복합환승센터와 연계가 되는대로 복합환승센터에서 다시 말씀 드릴게요

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GTX




2) 영동대로 복합환승센터

영동대로 지하에 조성하는 광역복합환승센터는 지하 4~7층으로 건설 되고 총 5개의 철도 노선이 들어 오게 됩니다.

지하 2 ~ 3층에는 상업 공간으로 조성되며 지상은 녹지 광장으로 조성됩니다.

철도는 위에서 얘기 했던 GTX A, GTX C를 포함 위례신사 경전철이 구성됩니다.

2호선 삼성역과 9호선 봉은사역을 서로 이어주고 됩니다.

이 사업이 완료되면 영동대로와 삼성역 일대는 광역교통의 환승공간으로 하루 70만명 이상이 이용하는 교통의 허브가 될 예정이며 상권의 중심지가 될 것으로 예상됩니다.

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영동환승센터

출처: 서울시

영동대로

출처: 서울시




 

3) 위례신사선

위례신도시에서 신사역까지 연결하는 사업으로 강남권 핵심 지역을 지나가게 됩니다.

청담역은 위례신사선이 들어 오게 되면 더블역세권이 될 예정입니다.

위례신사선

위례신사선

다만, 사업비 문제로 사업이 지연될 소지가 있기에 지속적으로 모니터링 하셔야 됩니다.

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개발호재

국제교류복합지구 개발사업

1) 현대차GBC(글로벌비지니스센터)개발

코엑스 건너편 쪽에 건설될 GBC(글로벌비지니스센터) 는 현대차가 한전부지를 약10조에 매수 하여 건설하고 있는 곳입니다.

정몽구 회장이 거의 10년 전에 10조에 매수 할 때만해도 다들 미쳤다고 난리 칠때죠. 현대차 주가도 많이 빠졌던 기억이 나네요.

지금은 싸게 잘 샀다는 평가를 받고 있는 것 같아요. 땅덩어리 좁은 대한민국에서 부동산이란 아무리 불황이라도 매수한 사람이 승자인 것 같아요.

2025년까지 5000억을 투입하여 한국외대, 경희대, 서울시립대, 카이스트등의 주변 대학과 연구기관, 기업 병원을 연계하는 바이오 의료 특정 개발진흥지구 지정도 추진하고 있다고 합니다.

대규모 일자리 창출이 가능하고 교통과 연계되어 자급자족이 가능한 도시로 재탄생 되게 됩니다.

암튼 10년동안 땅만 파고 있는데 기존안대로 105층 한 동을 요구 하는 강남구와 50층 3동 건설하겠다는 현대차의 기 싸움으로 결국 공무원 이길수 없죠. 3동으로 가는 것 같습니다.

현대차 사옥이지만 공연장, 전시장, 호텔등 상업시설이 함께 들어올 예정이라서 이 일대는 천지개벽할 정도로 변모 될 예정입니다.

GBC

2) 잠실운동장 MICE 복합개발

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잠실 마이스

출처: 머니투데이

역대 민간 복합시설 개발 사업 중 최대 규모인 잠실 스포츠 MICE 복합공간 조성 개발 사업으로 계획대로 착착 진행 되고 있습니다.

잠실 마이스

출처: 대한경제

역대 민간 복합시설 개발 사업 중 최대 규모인 잠실 스포츠 MICE 복합공간 조성 개발 사업으로 계획대로 착착 진행 되고 있습니다.

14. 안전마진분석

입주 시 예상시세

매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.

비교단지로는 청담자이 아파트입니다.

세대수, 브랜드 (일반브랜드는 자이가 높지만 최근 GS건설이 떡락하고 있고 르엘은 롯데의 하이엔드 클래스임) 년식등 모든 면에서 청담르엘이 뛰어나기에 감안해서 분석하겠씁니다

청담자이의 36평 기준 현재 시세는 1개월 평균36억8000만원 실거래가 형성되어 있습니다.

입주 시 예상시세 = 36억8000만원 (주변비교단지시세) x 3% x 2.2년 = 39억8000만원

실거래

출처: 호갱노노

총안전마진

현재 조합원 매물 시세 기준으로 안전마진은 약6억 입니다.

총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 39억 – 33억 = 6억

연간 예상 수익률

입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연2.09% 정도 나옵니다.

지금은 비수기이지만 경기에 따라 저금리 시대 및 부동산 상승기에 접어 들면 기하급수적으로 수익이 늘어날 수 있을 것 같네요.

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 9.09%

조합원 물건 매수 기준

청담르엘은 후 분양 아파트로 일반분양을 앞두고 있습니다.

재건축, 재개발 아파트는 빨리 매수 할수록 돌아가는 이익이 커집니다.

조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 철거등등 각 단계마다 이익이 달라지기에 현금이 많으면 빨리 매수 하시는게 좋지만 그 만큼 사업이 엎어질 리스크도 있습니다.

이익이 줄어 들었다고 하지만 조합원 매물에 대한 이익도 6억이니 대박이겠지요.

현재 매물도 없는 상태라 현금사정이 되시고 가점이 낮다면 조합원 매물도 계속 노려보시면 되겠습니다.

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안전마진

일반분양가 기준

일반 분양가가 대박입니다.

강남3구는 분상제 적용 지역으로 전매, 실거주등등 제한이 있지만 당첨만 되면 로또 만큼 대박입니다.

추첨 물량도 있기에 무조건 청약 넣어 보시기 바랍니다.

안전마진이 무려 15억 입니다.

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15. 청뽀의 한마디

– 법적규제조항

전매제한 : 3년

재당첨제한 : 10년

실거주의무 : 3년(폐지 논의 중)

내년 1월로 일반분양이 연기된다는 얘기가 나오고 있습니다.

분양가 상한제 적용단지이기 때문에 일반분양가는 그렇게 높게 나오지는 않을 것으로 예상됩니다.

보수적으로 7천으로 잡아도 당첨이익은 대박입니다.

현재 조합원 입주권 가격도 매리트가 있는 금액입니다.

지금보다 향후가 더욱 기대되는 단지입니다.

트리플역세권에 주변 호재가 확실하고 직주근접 가능하고 학군은 무난하지만 대단지 하이클래스 브랜드 아파트로 당첨되기를 물 떠놓고 기도해야 겠네요.

분양을 하게 되면 꼭 청약 넣어 보시고 좋은 결과 있기를 기대 합니다.

이상 첨담삼익아파트 재건축 청담르엘 분석 리뷰였습니다.

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