안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 청뽀입니다.
트리우스광명에 이어서 철산자이브리에르도 선착순줍줍으로 나왔습니다.
59타입 단일 평형으로 구성되어 있는데요.
이중에 줍줍 가능한 타입은 정해져 있으니 아래에서 확인해 보세요
1. 사업개요
철산자이브리에르는 경기도 광명시 철산도 105번지 일대 위치에 건설될 예정입니다.
아파트 총 1490세대 중 일반분양이 393세대를 공급하게 되는 대규모 단지입니다.
지하2층 최고 40층 초고층으로 건설될 예정으로 철산역세권은 아니지만 도보권 거리에 위치 합니다.
2. 사업지위치
철산역에서 거리가 좀 있어 역세권은 아니지만 도보로 갈만한 위치 입니다.
동쪽으로 안양천이 위치하고 있어 산책하기 편하고 안양천뷰를 누릴 수 있네요.
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출처: 네이버부동산
3. 추진현황
작년에 착공신고 완료 후 착공 중이며 10.31일 일반 분양 예정입니다.
출처: 호갱노노
광명사거리역과 철산역 주변 건설 중인 재건축, 재개발 단지가 많으니 임장 해 보시는것도 좋을 것 같아요.
4. 입주자 모집공고
5. 청약자격
세대주, 세대원 모두 가능
유주택자 청약가능
실거주의무 없음
중도금 대출 2건 가능
취득세 1.1%
청약통장 불필요
6. 청약일정
모집공고: 10월20일
계약일: 12월2일 11시 입장마감
입주예정일: 2026년 1월
7. 공급 규모 및 일반분양가
총 1490세대 중 393세대 일반분양
잔여세대 비공개
A,C,E 타입만 남음
59A(110세대) : 8.5억
59B(81세대) : 8.8억 -> 완판
59C(131세대) : 8.7억
59D(14세대) : 8.4억 -> 완판
59E(57세대) : 8.7억
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8. 청약방법
모델하우스 입장 : 오전 10시 입장 ~ 오전 11시 입장 마감
계약금 : 3000만원
9. 조감도
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10. 단지배치도 및 평면도
평면 너무 좋습니다.
서울에서는 좀 처럼 보기 힘든 4베이 평면이네요.
서울은 34평도 4베이로 평면 뽑아 내기 힘든데 철산자이브리에르는 분양물량 전부가 4베이 평면입니다.
평면이 다 좋아서 청약 눈치 게임이 시작 되겠네요.
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출처: GS건설
출처: GS건설
11. 입지환경
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출처: GS건설
교통
경사도
철산자이브리에르에서 철산역으로 가는 길은 평지입니다.
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출처: 호갱노노
지하철
철산자이브리에르는 역세권이라고 하기에는 애매 하네요.
철산자이 더헤리티지까지가 역세권 마지노선일 것 같습니다.
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출처: 호갱노노
교육
학원가라고 하기에는 조금 부끄러운 수준이지만 철산역 부근으로 학원들이 모여 있습니다.
어차피 라이딩 하시는 분들은 목동으로 가시기 때문에 동네에서 아이들이 도보로 가기에는 충분해 보입니다.
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출처: 호갱노노
초등학교
철산자이브리에르는 초품아는 아니지만 단지 앞 뒤로 광명북초등학교와 도덕초등학교가 도보3분거리에 있습니다.
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출처: 호갱노노
중학교, 고등학교
중학교와 고등학교가 초등학교와 동일한 위치에 도보 3분거리에 있습니다.
광명북중학교는 특목고, 자사고 진학성적이 좋지는 않습니다.
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출처: 호갱노노
상권정보
철산자이브리에르에서 철산역부근에 상권에 형성되어 있고 광명사거리역에 많은 상권이 모여 있어 생활 하는데는 불편함이 없을 것 같네요.
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출처: 호갱노노
12. 호재
대규모 정비 사업
재개발 사업이 진행되고 있는 광명사거리역 일대 광명뉴타운 도시정비사업과 철산동 일대 재건축 사업, 하안동 재건축 사업으로 일대는 50000세대가 입주 하게 되는 미니 신도시가 형성될 예정입니다.
신축으로 일대가 변모하게되면서 인프라가 더욱 좋아질 예정입니다.
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13. 안전마진분석
안전마진은 대략적으로 아래와 같이 계산되어집니다.
(출처: 직방TV 재개발의 신 83화)
착공을 하면 조합원 입주권이 거의 없는 상태입니다
국평인 34평 매물이 없어서 39평 기준으로 안전마진 및 수익률을 계산해 보도록 하겠습니다.
매매조건
매물 확인일자: 2023.10.03
매매가액(감정가액 + 프리미엄): 11억9200만원
이주비: 0원
조합원 분양가: 7억2300만원
초기투자금
초기투자금 = 매매가액 – 전세금(임차보증금) + 계약금 – 이주비 = 119200 – 0 + 0 – 0 = 11억9200만원
추가분담금
추가분담금 = 조합원분양가 – 권리가액 – 계약금 = 72300 – 41500 (감정평가액 x 비례율 100%) – 0 = 3억800만원
총투자금
총투자금 = 매매가액 + 추가분담금 = 119200+ 30800 = 15억원
부대비용
매매를 하게 되면 부동산복비, 등기비용, 수리비등 소소하게 들어가는 비용이 발생하게 됩니다.
대략적으로 매매가액의 5% ~ 6% 정도를 잡으시면 됩니다.
부대비용 = 매매가액 x 6% = 119200 x 6% = 7152만원
부대비용을 포함한 총투자비 = 15억 + 7152만원 = 15억7152만원입니다.
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입주 시 예상시세
매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.
비교단지로는 2년차 철산역롯데캐슬앤SK뷰클래스티지의 현재 시세는 1개월 평균14억1000만원 실거래가 형성되어 있습니다.
입주 시 예상시세 = 14억1000만원 (주변비교단지시세) x 3% x 3년 = 15억890만원
출처: 호갱노노
총안전마진
아래 안전마진은 조합원 매물에 대한 안전 마진으로 일반 분양가는 아직 확정되지 않았기 때문에 추후 업데이트 하도록 하겠습니다.
현재 조합원 매물 시세 기준으로 안전마진이 마이너스 수준입니다.
총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 15억890만원 – 15억7152만원 = – 6200만원
연간 예상 수익률
입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연 마이너스 수익률 나옵니다.
비교단지의 실거래가 거의 없어서 비교하기에 어려움이 있지만 조합원 물건을 사는 것보다 청약 당첨이 최선일 것 같습니다.
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = – 1.33%
조합원 물건은 초기 투자 할수록 수익이 높기 때문에 이미 착공 까지 하고 일반분양을 할 시기에는 안전마진이 거의 없는것이 일반적입니다.
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아래는 일반분양가에 대한 안전마진 분석입니다.
철산역롯대캐슬앤SK뷰클래스티지의 24평 1개월평균 실거래가는 9억4000만원입니다.
출처: 호갱노노
입주시에 대략 10억 정도 예상되며 안전마진은 1억2500만원 정도입니다.
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14. 청뽀의 한마디
최근에 분양한 철산자이더헤리티지의 24평대 분양가를 보면 8억1000만원입니다.
대략 4000만원에서 최대 1억5000만원 분양가가 상승했네요.
입지를 보나 세대수를 보나 철산자이브리에르 보다 철산자이헤리티지가 우위에 있습니다.
최근에 2순위까지 넘어간 트리우스광명의 경우는 24평에서 당해 마감이었고 34평에서 일부 기타로 넘어갔습니다.
분양가가 좀 비싸게 나왔다는 평가가 주를 이루었습니다.
이상 철산주공10,11단지 재건축 철산자이브리에르 분석 리뷰였습니다.
주차는 불가 하다고 하니 대중교통을 이용하시기 바랍니다.
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