안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 재공남입니다.
오늘은 잠실진주아파트를 재건축 하여 잠실래미안아이파크로 재 탄생 되는 재건축 사업 단지로 삼성물산과 HDC현대산업개발이 시공사로 선정되어 진행될 잠실의 대박 단지에 대해 정리해 볼까 합니다.
그 동안 잠실 근방에는 신축이 없었는데요.
무려 18년 만에 신축 단지가 들어 서게 될 예정이며 초초역세권 단지로 기대를 한 몸에 받고 있습니다.
잠실 3대장 하면 잘 아시는 리센츠, 트리지움, 엘스이 있는데요.
잠실래미안아이파크가 입주하게 되면 세대수는 나머지에 비해 적지만 입지가 좋고 신축이라서 4대장으로 재편 되지 않을까 싶네요
1. 사업개요
잠실래미안아이파크는 서울시 송파구 신천동 20-4번지 일대에 위치에 건설될 예정입니다.
아파트 총 2678세대 중 일반분양이 578세대를 공급하게 되는 대규모 단지입니다.
지하4층 최고 35층 초고층으로 건설될 예정으로 18년만의 잠실에 들어설 대단지 신축으로 교통 최상위와 대규모 올림픽공원을 품고 있는 기대되는 단지입니다.
분양 공고가 나오지 않아 공급 세대는 변경될 소지는 있습니다.
조합측 자료를 보면 2670세대를 공급하는 것으로 되어 있으니 참조하세요
출처: 잠실진주아파트 조합
출처: 잠실진주아파트 조합
2. 사업지위치
8호선, 2호선, 9호선 트리플 역세권에 위치 합니다.
8호선은 초초역세권이고 9호선은 역세권으로 교통입지는 최상위로 손색이 없을 것 같습니다.
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출처: 잠실진주아파트 조합
3. 추진현황
3년 전 철거신고 된 이후에 착착 공사 중입니다.
출처: 잠실진주아파트 조합
올림픽 공원바로 옆이니 산책 하시고 겸사 겸사 임장 한번 다녀오세요~~
4. 입주자 모집공고 (추후 업데이트)
5. 청약자격
가족끼리 중복 청약가능 (세대원가능)
1년후 전매 가능
서울특별시 거주자 및 수도권(경기도 및 인천 거주)지역에 거주 19세 이상자
서울특별시 거주자 우선공급
전용면적 85㎡ 이하: 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
전용면적 85 ㎡ 초과: 추첨제 (100%) 적용
6. 청약일정 (추후 업데이트)
7. 조합원 분양가
43m2 : 약9억2800만원
59m2 : 약12억800만원
74m2 : 약14억1900만원
84m2 : 약15억2000만원
8. 공급 규모 및 일반분양가 (예상, 추후 업데이트)
43m2 : 123세대
59m2 : 49세대
84m2 : 406세대
9. 청약방법
청약홈사이트 바로가기
아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.
10. 조감도
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11. 단지배치도 및 평면도
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출처: 서울시제공
출처: 잠실진주아파트 조합
대형평수는 제외하고 일반분양분 위주로 단지평면도 소개하도록 하겠습니다.
출처: 잠실진주아파트 조합
출처: 잠실진주아파트 조합
출처: 잠실진주아파트 조합
출처: 잠실진주아파트 조합
출처: 잠실진주아파트 조합
출처: 잠실진주아파트 조합
출처: 잠실진주아파트 조합
출처: 잠실진주아파트 조합
출처: 잠실진주아파트 조합
출처: 잠실진주아파트 조합
출처: 잠실진주아파트 조합
출처: 잠실진주아파트 조합
출처: 잠실진주아파트 조합
12. 입지환경
트리플 역세권
말이 필요 없죠.
8호선은 초초역세권, 넘어지면 코가 닿는 거리네요.
판교연장이 확실시 된 8호선이 은근 기대되는 호재 중 하나입니다.
5시 방향으로 올림픽공원이 위치하고 있어 자연친화적인 숲세권입니다.
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출처: 서울시
교통
경사도
잠실래미안아이파크는 주변이 다 평지입니다.
얕은 경사도 없습니다. 트리플 역사인 2호세, 8호선, 9호선으로 가는 길목도 전부 평지입니다.
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출처: 호갱노노
지하철
상기 입지에서도 언급했지만 트리플 역세권이면 더 이상 할 말이 없습니다.
2호선의 경우 단지 중심에서 600m 정도 거리가 있지만 500m 정도면 역세권으로 손색이 없습니다.
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출처: 호갱노노
교육
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초등학교
잠실래미안아이파크는 초품아 단지는 아닙니다만 초품아 단지인 파크리오에 잠실초등학교가 있습니다.
잠실초등학교는 130m 거리에 도보로 3분 정도 걸리는 거리에 있습니다.
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출처: 호갱노노
중학교
중학교의 경우도 멀지 않은 곳에 2개소가 있습니다.
잠실 중학교와 방이 중학교가 있으며 특목고, 자사고 입결이 좋은 잠실 중학교를 더 선호 하며 잠실 중학교로 배정 되는 것 같습니다.
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출처: 호갱노노
고등학교
잠실고등학교도 근처에 있어서 초,중,고 12년을 한곳에서 교육 시킬 수 있고 학원가는 대치동이 가깝기 때문에 대치로 가거나 길건너 방이 학원가로도 많이 갑니다.
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출처: 호갱노노
상권정보
잠실래미안아이파크단지 길건너에 방이 먹자 골목이 있고 석촌호수쪽도 넘쳐 나죠.
생활 하는데는 불편함이 없을 것 같네요.
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출처: 호갱노노
13. 호재
교통호재
1. GTX-A & GTX-C 노선
잠실래미안아이파크 인근 삼성역으로 무려 2개의 GTX 철도가 통과 하게 됩니다.
GTX는 한 개 노선만 있어도 대박인데 아래 철도 개발 사업만으로 말이 필요 없습니다.
서울역, 청량리, 삼성역 말고 2개노선이 들어 오는 곳은 없습니다.
GTX 노선이 연결 되므로 해서 광역교통중심지가 되고 주변의 상권이 더욱 활성화게 될 것으로 기대 됩니다 .
GTX는 영동대로 복합환승센터와 연계가 되는대로 복합환승센터에서 다시 말씀 드릴게요
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영동대로 지하에 조성하는 광역복합환승센터는 지하 4~7층으로 건설 되고 총 5개의 철도 노선이 들어 오게 됩니다.
지하 2 ~ 3층에는 상업 공간으로 조성되며 지상은 녹지 광장으로 조성됩니다.
철도는 위에서 얘기 했던 GTX A, GTX C를 포함 위례신사 경전철이 구성됩니다.
2호선 삼성역과 9호선 봉은사역을 서로 이어주고 됩니다.
이 사업이 완료되면 영동대로와 삼성역 일대는 광역교통의 환승공간으로 하루 70만명 이상이 이용하는 교통의 허브가 될 예정이며 상권의 중심지가 될 것으로 예상됩니다.
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출처: 서울시
출처: 서울시
개발호재
국제교류복합지구 개발사업
1. 현대차GBC(글로벌비지니스센터)개발
코엑스 건너편 쪽에 건설될 GBC(글로벌비지니스센터) 는 현대차가 한전부지를 약10조에 매수 하여 건설하고 있는 곳입니다.
정몽구 회장이 거의 10년 전에 10조에 매수 할 때만해도 다들 미쳤다고 난리 칠때죠. 현대차 주가도 많이 빠졌던 기억이 나네요.
지금은 싸게 잘 샀다는 평가를 받고 있는 것 같아요. 땅덩어리 좁은 대한민국에서 부동산이란 아무리 불황이라도 매수한 사람이 승자인 것 같아요.
2025년까지 5000억을 투입하여 한국외대, 경희대, 서울시립대, 카이스트등의 주변 대학과 연구기관, 기업 병원을 연계하는 바이오 의료 특정 개발진흥지구 지정도 추진하고 있다고 합니다.
대규모 일자리 창출이 가능하고 교통과 연계되어 자급자족이 가능한 도시로 재탄생 되게 됩니다.
암튼 10년동안 땅만 파고 있는데 기존안대로 105층 한 동을 요구 하는 강남구와 50층 3동 건설하겠다는 현대차의 기 싸움으로 결국 공무원 이길수 없죠. 3동으로 가는 것 같습니다.
현대차 사옥이지만 공연장, 전시장, 호텔등 상업시설이 함께 들어올 예정이라서 이 일대는 천지개벽할 정도로 변모 될 예정입니다.
2. 잠실운동장 MICE 복합개발
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출처: 머니투데이
역대 민간 복합시설 개발 사업 중 최대 규모인 잠실 스포츠 MICE 복합공간 조성 개발 사업으로 계획대로 착착 진행 되고 있습니다.
출처: 대한경제
역대 민간 복합시설 개발 사업 중 최대 규모인 잠실 스포츠 MICE 복합공간 조성 개발 사업으로 계획대로 착착 진행 되고 있습니다.
14. 안전마진분석
안전마진은 대략적으로 아래와 같이 계산되어집니다.
(출처: 직방TV 재개발의 신 83화)
국평인 34평 기준으로 안전마진 및 수익률을 계산해 보도록 하겠습니다.
매매조건
매물 확인일자: 2023.04.28
감정가액: 10억1500만원
프리미엄(P): 10억85000만원
매매가액(감정가액 + 프리미엄): 21억원
이주비: 4억1000만원
조합원 분양가: 15억2000만원
초기투자금
초기투자금 = 매매가액 – 전세금(임차보증금) + 계약금 – 이주비 = 210000 – 0 + 0 41000 = 16억9000만원
추가분담금
추가분담금 = 조합원분양가 – 권리가액 – 계약금 = 152142 – 101500 (감정평가액 x 비례율 134.5%) – 0 = 1억5600만원
총투자금
총투자금 = 매매가액 + 추가분담금 = 21억+ 1억5600 = 22억5600만원
부대비용
매매를 하게 되면 부동산복비, 등기비용, 수리비등 소소하게 들어가는 비용이 발생하게 됩니다.
대략적으로 매매가액의 5% ~ 6% 정도를 잡으시면 됩니다.
부대비용 = 매매가액 x 6% = 21억 x 6% = 1억2600만원
부대비용을 포함한 총투자비 = 22억 + 1억2600 = 23억8225만원입니다.
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입주 시 예상시세
매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.
비교단지로는 잠실3대장 중 하나죠.
바로 옆단지 파크리오의의 현재 시세는 1개월 평균23억3000만원 실거래가 형성되어 있습니다.
입주 시 예상시세 = 23억3000만원 (주변비교단지시세) x 3% x 2.2년 = 24억8000만원
출처: 호갱노노
총안전마진
아래 안전마진은 조합원 매물에 대한 안전 마진으로 일반 분양가는 아직 확정되지 않았기 때문에 추후 업데이트 하도록 하겠습니다.
현재 조합원 매물 시세 기준으로 안전마진이 거의 없을 것으로 예상됩니다.
총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 24억8000 – 23억8000 = 1억
연간 예상 수익률
입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연2.09% 정도 나옵니다.
지금은 비수기이지만 경기에 따라 저금리 시대 및 부동산 상승기에 접어 들면 기하급수적으로 수익이 늘어날 수 있을 것 같네요.
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 2.09%
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
15. 재뽀의 한마디
내년 1월로 일반분양이 연기된다는 얘기가 나오고 있습니다.
분양가 상한제 적용단지이기 때문에 일반분양가는 그렇게 높게 나오지는 않을 것으로 예상됩니다.
5천후반정도로 나오지 않을까 예상해봅니다.
현재 조합원 입주권 가격도 매리트가 있는 금액은 아닌 것 같네요.
지금 당장은 안전마진은 거의 없지만 트리플역세권에 주변 호재가 확실하고 직주근접 가능하고 학군 무난하고 대단지 브랜드 아파트라서 여건만 된다면 저도 매수 하고 싶네요.
부동산 상승기가 다시 오게 되면 주변 호재 개발이 완료되어 있을 것으로 예상되면 눈 깜짝할 새에 급등해서 달나라 가격으로 날아 오를 것으로 예상 됩니다.
분양을 하게 되면 꼭 청약 넣어 보시고 좋은 결과 있기를 기대 합니다.
이상 잠실진주아파트 재건축 잠실래미안아이파크 분석 리뷰였습니다.