안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 청뽀입니다.
오늘은 잠원동 신반포메이플자이 재건축 단지에 대해 분양 정보 정리 해 보도록 하겠습니다.
일반분양 전으로 분양공고는 아직 없지만 조합 자료를 토대로 확인해 볼게요
일반분양이 곧 진행 될 예정으로 홈페이지에 분양 자료 일부가 업데이트 되었습니다.
1. 사업개요
신반포메이플자이는 서울시 서초구 잠원동 60-3번지 위치에 건설될 예정입니다.
아파트 총 3307세대 중 일반분양이 162세대를 공급하게 되는 단지입니다.
지하4층 최고 35층 고층으로 29개동이 건설될 예정입니다.
신반포4지구는 한신8차,9차,10차,11차,17차,녹원한신,베니하우스가 통합으로 재건축되는 단지입니다.
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분양 공고가 나오지 않아 정보가 다소 변경될 소지는 있습니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 신반포4지구 조합
2. 사업지위치
신반포메이플자이는 3호선 잠원역과 7호선 반포역사이에 위치하는 더블역세권 단지 입니다.
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출처: 신반포4지구 조합
3. 추진현황
관리처분 계획인가를 2018년12월3월 마친 지구로서 재건축 초과 이익 환수제를 피한 단지 입니다
2025년 4월말 입주예정이며 일반분양은 2/6일로 확정입니다.
조합 정보에 따르면 내년 초에는 가능할 것으로 보입니다.
출처: 신반포4지구 조합
작년 4월 공사현장 사진입니다.
착착 잘 올라 가고 있네요.
4. 입주자 모집공고
5. 청약자격
서울특별시 거주자 및 수도권(경기도 및 인천 거주)지역에 거주 19세 이상자
서울시 2년 이상 계속 거주자 우선공급
가족끼리 중복 청약가능 (세대원가능)
세대주만가능
전용면적 60㎡ 이하: 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
6. 청약일정
모집공고: 1월26일
청약접수: 2월6일
당첨자 발표: 2월16일
계약일: 2월27일 ~ 2월29일
입주예정일 : 2025년6월
7. 조합원 분양가(추가분담금+재초세)
현재는 거래를 할수 없는 시기인지라 거래 조건이 맞는 (10년보유 5년거주 1주택자)) 조합원 물건만 가능합니다.
59m2 : 약20.5억 ~ 22억
84m2 : 약32억
8. 공급 규모 및 일반분양가 (예상, 추후 업데이트)
총3307세대 중 162세대 일반분양
43Am2 (38세대) : 12억5000만원
43Bm2 (11세대) : 12억4300만원
49Am2 (53세대) : 15억3000만원
49Bm2 (27세대) : 15억1700만원
49Cm2 (12세대) : 15억300만원
49Dm2 (15세대) : 15억1500만원
59Am2 (2세대) : 17억4200만원
59Bm2 (4세대) : 17억3300만원
계약금이 20% 입니다.
잔금은 전세를 주면 됩니다.
다만, 계약금 20%면 거의 3억입니다.
서초구는 투기과열지구이므로 신용대출 1억이상 받아서 계약금을 내시면 대출 회수 당하십니다.
주의 하셔야 됩니다.
담보대출가능금액확인
분양가 상한제 적용 단지 중 역대 최고가를 경신 할 가능성이 크다고 전망됩니다.
2021년 서초구에 분양한 래미안원베일리가 그 당시 역대 최고가 였으며 5669만원 이었습니다.
층에 따라 다르겠지만 평균적으로 평당 6705만원으로 결정되었습니다.
9. 청약방법
청약홈사이트 바로가기
아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.
10. 조감도
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출처: 신반포4차 조합
11. 단지배치도 및 평면도
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 신반포4지구 조합
12. 입지환경
신반포메이플자이 단지는 3호선 잠원역, 7호선 반포역 더블 역세권이며 9호선은 다소 거리가 있지만 도보로 가능한 거리로 트리플 역세권입니다.
신사역에 위례신사역이 27년에 들어 올 예정이며 신세계백화점 강남점, 현대백화점 압구정 본점등 다수의 마트가 주변에 있습니다.
차병원 및 순천향대부속서울병원등도 가까워서 다양한 인프라 이용이 가능합니다.
게다가 특목/자사고 상위 1%인 신동중학교, 상위 2% 경원 중학교가 있으며
입결성적이 좋은 세화고, 세화여고의 최강의 고등학교 학군을 형성 하고 있습니다.
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출처: 홈페이지
교통
경사도
신반포메이플자이에서 역으로 가는 경로는 경사가 없으며 주변은 전부 평지 입니다.
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출처: 호갱노노
지하철
3호선 잠원역, 7호선 반포역은 초초역세권으로 도보 5분내 가능합니다.
3호선, 신분당선 신사역은 14분 정도 도보권이며, 9호선 고속버스터미널의 경우도 다소 거리는 있지만 14분 정도 도보로 가능합니다.
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출처: 호갱노노
학원가
반포래미안아이파크아파트 근처에 학원가가 있습니다.
여기도 학원이 많지만 대부분 대치동으로 라이딩 하는 것 같아요.
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출처: 호갱노노
초등학교, 중학교, 고등학교
신반포메이플자이의 가장 큰 장점은 머니머니 해도 최상위 학군지 이지 않을까 싶네요.
초등학교는 도보로 9분거리에 원촌초등학교가 있습니다.
중학교는 자사고 특목고 상위 1%, 2%인 신동중학교, 경원중학교가 도보 3분, 7분거리에 있습니다.
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출처: 호갱노노
상기 2개 학교의 대입 입결은 수준급이네요.
세화여고 입결
2023년에도 꾸준하게 잘하네요.
세화고 입결
세화고의 경우도 여고 못지 않게 성적이 좋습니다.
갈수만 있으면 초-중-고 까지 12년을 한지역에서 편안하게 보낼 수 있겠습니다.
상권정보
상권은 말이 필요 없습니다.
아래 자료에서 확인하세요.
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출처: 호갱노노
13. 호재
대규모정비사업
구반포역부터 잠원역 까지 한강변 일대는 대규모 정비 사업이 한창입니다.
반포아파트지구 재정비 사업이 모두 끝나면 1만6000세대 규모의 미니 신도시가 형성됩니다.
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반포신축 100억 기사 얘기도 나오네요.
(클릭 하시면 기사로 이동합니다.)
신분당선 서북부연장
2차 신분당선(2024 ~ 2028) 예타 통과 노선인 (신사역 -> 용산역) 구간까지 개통하게 되면 용산까지 수월하게 이동 가능하게 되겠습니다.
향후 서울역을 지나 경기도 삼송까지 연결되기에 획지적인 노선이 되겠습니다.
14. 안전마진분석
입주 시 예상시세
매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.
비교단지로는 반포래미안원베일리입니다.
가장 신축이며 한강 조망이 가능한 반포래미안원베일리의 입지가 더 좋겠습니다.
반포래미안원베일리의 24평 현재 시세는 1개월 평균29억 실거래가 형성되어 있습니다.
매물 호가는 최저가 27억 이므로 보수적으로 27억으로 비교했습니다.
입주 시 예상시세 = 27억 (주변비교단지시세) x 3% x 1.5년 = 28억1473만원
출처: 네이버
출처: 호갱노노
총안전마진
현재 예상되는 일반분양가 평당 6500만원 기준 안전마진이 충분합니다.
충분할 정도가 아니라 로또 입니다.
무려 약12억5000만운정도 안전마진 가능합니다.
조합원 분양가로 비교해도 대략 5억은 안전마진이 있습니다.
현금만 보유하고 있다면 조합원 매물을 거래 하는 것도 좋은 방법입니다.
현금부자가 아니라면 일반청약 당첨을 기대해야죠.
연간 예상 수익률
조합원 입주권을 구매 했을 경우 주식 상한가보다 연이익이 높습니다.
입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연53.62% 정도 나옵니다.
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 53.62%
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
15. 청뽀의 한마디
신반포메이플자이은 강남 서초구에 위치 하므로 분양가 상한제 지역입니다.
게다가 재건축초과이익환수를 잘 피한 단지로 입주권을 사게 되더라도 이익을 극대화 할 수 있습니다.
비교단지로 분석했던 반포래미안원베일리의 경우 2년전에 평균 분약가 5660만원 이었습니다.
지금 주변 시세가 많이 올라서 신반포메이플자이의 경우는 평당 6500만원 정도 분양가 예측 됩니다.
59타입이 약 16억원대 정도, 84타입이 21억원대 정도 되겠습니다.
래미안원베일리의 59타입 실거래 평균가는 28억 ~ 29억 정도 하니 59타입도 안전마진이 12억 정도는 되죠.
강남4구는 청약 자격이 되시면 무조건 청약해 보시는게 좋겠습니다.
현재 조합원 입주권 가격도 매리트가 있으며 일반 분양가는 더 좋은것 같아요.
현금이 있으시다면 목돈이 들어가지만 안전마진도 엄청나고 연수익도 주식 성장주 보다 높으니 매매를 하시는 것도 좋을 것 같구요.
일반 분양을 노리시는 분들은 꼭 청약해 보시면 좋을 것 같네요.
대박의 향기가 나는 것 같습니다.
분양 당첨 되시기를 기원 드립니다.
이상 신반포4지구 반포메이플자이 분석 리뷰였습니다.
메이플자이 홈페이지
주의사항
청약 관련 포스팅은 입주자 모집공고문과 주택공급관련 국가정책에 관한 규칙을 참고하여 작성하고 있습니다.
명확하지 않은 부분, 상세하게 나오지 않는 부분은 건설사 모델하우스, 청약홈 등에 문의 하여 확인 후 작성하고 있습니다.
그럼에도 불구하고 사실과 다른 부분이 있을 수 있습니다.
포스팅해드리는 정보는 참고만 하시고 청약자의 상황에 건설사 모델하우스 분양 문의처에 확인 후 청약하시고 투자의 책임은 투자자 본이에게 있음을 인지 바랍니다.