안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 재공남입니다.
오늘은 서울시 서초구 방배동 818-14일대의 방배6구역을 재건축 하여 래미안원페를라로 재 탄생 되게 될 서울7호선 역세권 단지에 대해 소개 해 드리겠습니다.
시공사 계약 해지 이슈가 있었죠.
DL이앤씨에서 삼성물산으로 교체가 되면서 한바탕 소동이 있었습니다.
1. 사업개요
래미안원페를라는 서울시 서초구 방배동 818-14일대의 위치에 건설될 예정입니다.
아파트 총1097세대 중 일반분양이 465세대를 공급하게 되는 단지입니다.
지하4층 최고 22층 고층으로 16개동이 건설될 예정입니다.
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분양 공고가 나오지 않아 정보가 다소 변경될 소지는 있습니다.
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출처: 방배6구역 조합
2. 사업지위치
래미안원페를라는 7호선 내방역과 이수역 4호선 이수역과 가까운 더블역세권 단지 입니다.
방배동에서 1000세대 이상이 공급되는 아파트는 30년도 더 넘었습니다.
그나마 이수역초역세권 방배롯데캐슬 아르떼아파트가 11년차로 744세대 공급되었습니다.
이 일대는 대규모 재건축, 재개발이 진행 중인 지역으로 관심도가 높은 지역입니다.
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출처: 방배6구역 조합
3. 추진현황
지난 2017년 관리처분 인가를 받았으며 방배동 정비사업 중에서 가장 빠른 속도를 내고 있으며 이주와 철거가 완료되어 지난 8월에 착공식을 했지만 난데없이 토양 오염 물질이 발견 되서 관할 구청에서 정화 작업을 내려 다소 지연되었습니다.
출처: 방배6구역 조합
4. 입주자 모집공고 (추후 업데이트)
5. 청약자격
가족끼리 중복 청약가능 (세대원가능)
서울특별시 거주자 및 수도권(경기도 및 인천 거주)지역에 거주 19세 이상자
서울특별시 거주자 우선공급
전용면적 85㎡ 이하: 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
전용면적 85 ㎡ 초과: 추첨제 (100%) 적용
6. 청약일정 (추후 업데이트)
서울 주요 분양물량 일정이 지연되고 있습니다.
경기악화로 원자재가격이 상승하여 건축비용도 덩달아 상승하고 있습니다.
공사비 갈등도 분양연기의 이유가 되고 있습니다.
7. 조합원 분양가(추가분담금+재초세)
59m2 : 약7억7000만원
84m2 : 약10억2000만원
106m2 : 약12억
120m2 : 약13억5000만원
8. 공급 규모 및 일반분양가 (예상, 추후 업데이트)
24평 부터 68평 까지 공급 되지만 대형 평수는 조합원이 다 가져 갔으며 아래 중소형만 일반 분양 물량으로 풀릴 것으로 예상됩니다.
방배5구역 디에이치 방배의 경우 조합에서 총회를 통해 산정된 일반 분양가는 평당 약 5100만원 입니다.
이를 토대로 래미안원페를라는 5300만원 ~ 5500만원 예상됩니다.
59m2 : 약 13억2000만원
84m2 : 약18억7000만원
9. 청약방법
청약홈사이트 바로가기
아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.
10. 조감도
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출처: 방배6구역 조합
11. 단지배치도 및 평면도
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출처: 방배6구역 조합
84C 가 4베이 판상형으로 가장 인기가 좋겠네요.
12. 입지환경
래미안원페를라 단지는 7호선 내방역 역세권입니다.
7호선 이수역의 경우도 도보권으로 가능합니다.
4호선 총신대입구역은 덤으로 2개 노선 더블역세권에 3개역 도보권 단지 입니다.
게다가 래미안트리니원 분석 때도 말씀드렸지만 동일한 학군에 속합니다.
입결성적이 좋은 반포중학교, 세화여중, 세화고, 세화여고의 최강의 중고등학교 학군을 형성 하고 있습니다.
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출처: 네이버
교통
경사도
래미안원페를라 단지 및 내방역, 총신대입구역, 이수역으로 가는 코스는 평지입니다.
현장 임장을 해 보시면 자료와 다르게 미세하게 경사가 있는것 처럼 느껴지지만 요즘 신축은 주변에 경사가 있더라도 평탄화 작업을 거쳐 내부는 전부 경사를 없애는 설계를 적용합니다.
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출처: 호갱노노
지하철
구체적으로 거리를 표기 하자면 7호선 내방역 도보7분, 이수역과 4호선 총신대입구역은 9분 정도 걸립니다.
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출처: 호갱노노
학원가
래미안원페를라 주변에는 학원이 많지는 않습니다.
대부분 반포동으로 가거나 대치로 많이 가시는것 같습니다.
방배쪽 재건축, 재개발이 완료되면 미니 신도시가 되니 주변에도 학원이 많이 생길 것으로 예상됩니다.
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초등학교, 중학교, 고등학교
래미안트리니원과 동일한 학군으로 가장 큰 장점은 머니머니 해도 최상위 학군지 이지 않을까 싶네요.
방배초등학교는 5분거리있습니다.
중학교는 단지 근처에 서문여자중학교가 있고 다소 거리가 있지만 자사고 특목고 상위 1%, 3%인 세화재단 세화여중과 반포 중학교가 있습니다.
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출처: 호갱노노
상기 2개 학교의 대입 입결은 수준급이네요.
세화여고 입결
2023년에도 꾸준하게 잘하네요.
세화고 입결
세화고의 경우도 여고 못지 않게 성적이 좋습니다.
갈수만 있으면 초-중-고 까지 12년을 한지역에서 편안하게 보낼 수 있겠습니다.
상권정보
래미안원페를라 근처와 내방역, 이수역 근처에 많은 상권이 집중되어 있습니다.
생활에 불편함은 없을 것 같네요
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출처: 호갱노노
13. 호재
대규모정비사업
방배동 북쪽으로 한강변 반포아파트 지구 재정비 사업도 대규모로 진행 되고 있으며 방배동 쪽도 정말 많은 정비 사업이 진행 되고 있습니다.
반포와 방배를 합치면 1만7000세대 정도의 신규 아파트가 형성 되겠습니다.
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사당역복합환승센터
사당역 복합환승센터가 10년 만에 개발 재시동이 걸렸습니다.
무려 4000억대의 투자금이 들어 오게 되고 사당역 일대를 탈바꿈 시킬 예정입니다.
2026년에 첫 삽을 뜰 수 있게 준비 한다고 하니 기대가 되네요.
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14. 안전마진분석 (조합원매물)
안전마진은 대략적으로 아래와 같이 계산되어집니다.
(출처: 직방TV 재개발의 신 83화)
국평인 34평 기준으로 안전마진 및 수익률을 계산해 보도록 하겠습니다.
매매조건
매물 확인일자: 2023.02.02
감정가액: 8억
프리미엄(P): 13억
매매가액(감정가액 + 프리미엄): 21억
이주비: 0
조합원 분양가: 10억2000만원
초기투자금
초기투자금 = 매매가액 – 전세금(임차보증금) + 계약금 – 이주비 = 210000 – 0 + 0 – 26000 = 18억4000만원
추가분담금
추가분담금 = 조합원분양가 – 권리가액 – 계약금 = 203000 – 163000 (감정평가액 x 비례율 100%) – 0 = 4억
총투자금
총투자금 = 매매가액 + 추가분담금 = 21억+ 2억2000만원 = 23억2000만원
부대비용
매매를 하게 되면 부동산복비, 등기비용, 수리비등 소소하게 들어가는 비용이 발생하게 됩니다.
대략적으로 매매가액의 5% ~ 6% 정도를 잡으시면 됩니다.
부대비용 = 매매가액 x 6% = 21억 x 6% = 1억2600만원
부대비용을 포함한 총투자비 = 21억5000 + 12600 = 24억4600만원입니다.
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입주 시 예상시세
매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.
주변에 신축 비교단지가 없습니다.
그나마 비교단지로는 11년차 아파트 방배롯데캐슬아르떼 입니다
방배롯데캐슬아르떼의 현재 시세는 1개월 평균24억 호가가 형성되어 있고 최저가로는 22억5000만원도 매물은 있지만 11년차 아파트의 년식 마진, 세대수 마진, 브랜드마진등을 고려 했을 때 24억이상 예상됩니다.
입주 시 예상시세 = 24억 (주변비교단지시세) x 3% x 2.8년 = 24억4600만원
출처: 호갱노노
총안전마진
아래 안전마진은 조합원 매물에 대한 안전 마진으로 일반 분양가는 아직 확정되지 않았기 때문에 추후 업데이트 하도록 하겠습니다.
현재 조합원 매물 시세 기준으로 안전마진이 충분합니다.
1억5000만원정도 안전마진 가능합니다.
현금만 보유하고 있다면 조합원 매물을 거래 하는 것이 가장 좋을 것 같네요.
현금부자가 아니라면 일반청약 당첨을 기대해야죠.
총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 259785 – 244600 = 1억5185만원
연간 예상 수익률
입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연2.2% 정도 나옵니다.
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 2.2%
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15. 재뽀의 한마디
청약이 당첨된다면 무려 4억 ~ 5억 이상도 시세차익이 발생 할 수 있을 것으로 예상됩니다.
현금이 있다면 조합원 매물을 매수 하는 것도 방법이지만 사고 싶어도 매물이 없습니다.
한강변 재건축 래미안트리니원의 경우는 평당 6500만원 정도 분양가 예측 됩니다.
래미안원페를라의 경우는 5500만원 정도 예상되고 있으며 분양가는 계속 상승할 것으로 예상됩니다.
현재 조합원 입주권 가격도 매리트가 있으며 일반 분양가도 너무 좋은것 같아요.
서울 재건축, 재개발 대박 단지가 많으니 미리 청약가점 잘 확인하시기 바랍니다.
일반 분양을 노리시는 분들은 꼭 청약해 보시면 좋을 것 같네요.
대박의 향기가 나는 것 같습니다.
분양 당첨 되시기를 기원 드립니다.
이상 방배6구역 재건축 단지인 래미안원페를라 분석 리뷰였습니다.