안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 재공남입니다.
오늘은 서울시 서초구 방배동 975-35일대의 방배14구역을 재건축 하여 방배르엘, 롯데건설의 프리미엄 클래스 브랜드로 재 탄생 되게 될 단지에 대해 소개 해 드리겠습니다.
1. 사업개요
방배르엘은 서울시 서초구 방배동 975-35일대의 위치에 건설될 예정입니다.
아파트 총487세대 중 일반분양이 247세대를 공급하게 되는 단지입니다.
지하2층 최고 15층으로 11개동이 건설될 예정입니다.
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분양 공고가 나오지 않아 정보가 다소 변경될 소지는 있습니다.
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출처: 방배14구역 조합
2. 사업지위치
방배르엘은 7호선, 2호선, 4호선 노선 사이에 둘러 싸여 있습니다.
이수역초역세권 방배롯데캐슬 아르떼아파트가 11년차 744세대 신축으로 아르떼를 제외하고 15년간 신축 공급은 없었습니다.
이 일대는 대규모 재건축, 재개발이 진행 중인 지역으로 관심도가 높은 지역입니다.
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출처: 방배6구역 조합
3. 추진현황
지난 2018년 1월에 관리처분 인가고시 되었으며 2022년 9월30일에 이주완료 되었습니다.
출처: 방배14구역 조합
현재는 철거를 위한 펜스작업이 완료되었고 본격적인 철거를 앞두고 있습니다.
출처: 호갱노노
4. 입주자 모집공고 (추후 업데이트)
5. 청약자격
가족끼리 중복 청약가능 (세대원가능)
서울특별시 거주자 및 수도권(경기도 및 인천 거주)지역에 거주 19세 이상자
서울특별시 거주자 우선공급
전용면적 60㎡ 이하: 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
전용면적 60㎡ ~ 85㎡ 이하: 가점제 (70%) 및 추첨제 (30%) 적용
전용면적 85 ㎡ 초과: 가점제 (80%) 및 추첨제 (20%) 적용
6. 청약일정 (추후 업데이트)
서울 주요 분양물량 일정이 지연되고 있습니다.
경기악화로 원자재가격이 상승하여 건축비용도 덩달아 상승하고 있습니다.
공사비 갈등도 분양연기의 이유가 되고 있습니다.
방배르엘의 경우도 분양일정이 정확하게 나오지 않았으며 2024년 초~중반에 할 것으로 예상됩니다.
7. 조합원 분양가(추가분담금+재초세)
2017년 12월31일전에 관리처분이가를 신청하였기에 재초환은 해당사항이 없습니다.
방배5구역, 방배6구역도 동일합니다.
59m2 : 약7억2000만원
84m2 : 약9억5000만원
8. 공급 규모 및 일반분양가 (예상, 추후 업데이트)
방배5구역 디에이치 방배의 경우 조합에서 총회를 통해 산정된 일반 분양가는 평당 약 5100만원 입니다.
이를 토대로 방배14구역의 경우 5300만원 ~ 5500만원 예상됩니다.
59m2 (116세대) : 약13억2000만원
84m2 (8세대) : 약18억7000만원
106m2 (10세대) : 약23억1000만원
9. 청약방법
청약홈사이트 바로가기
아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.
10. 조감도
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출처: 방배14구역 조합
11. 단지배치도 및 평면도
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출처: 방배14구역 조합
84C 가 4베이 판상형으로 가장 인기가 좋겠네요.
59Am2
59Bm2
84Am2
84Cm2
84Dm2
106m2
12. 입지환경
방배르엘은 2호선 방배역 역세권입니다.
7호선 이수역, 내방역, 2호선, 4호선 사당역등으로도 멀지 않아서 도보로 충분히 가능합니다.
순환고속도로와 올림픽대로, 반포대교, 동작대교등 자가를 이용하시는 분들도 편리 할 것으로 보입니다.
서리풀터널을 이용할 경우 강남쪽 이동에도 편리 하고 빠르게 갈 수 있을 것으로 예상됩니다.
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출처: 네이버
교통
경사도
방배르엘 단지에서 사당역 방향과 방배역쪽으로 가는 코스는 다소 경사가 있습니다.
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출처: 호갱노노
지하철
보시는바와 같이 2호선 방배역과 7호선 내방역은 역세권으로 대략 500m 정도 도보 6분 ~ 10분 소요 됩니다.
이수역과 사당역은 다소 거리가 있지만 도보는 가능합니다.
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출처: 호갱노노
학원가
방배르엘 주변에는 학원이 많지는 않습니다.
대부분 반포동으로 가거나 대치로 많이 가시는것 같습니다.
방배쪽 재건축, 재개발이 완료되면 미니 신도시가 되니 주변에도 학원이 많이 생길 것으로 예상됩니다.
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초등학교, 중학교, 고등학교
초등학교는 방배초등학교 또는 이수중학교로 배정이 되는데 다소 거리가 있습니다.
도보로 10분정도 걸리네요.
중학교는 단지앞에 이수중학교가 있습니다.
이수중학교는 남중학교로 여아의 경우는 동덕여중으로 배정되게 됩니다.
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출처: 호갱노노
고등학교는 근거리로 보내는 건 아니지만 광역자사고인 세화고, 세화여고가 단지 근처에 있습니다.
상기 2개 학교의 대입 입결은 수준급이네요.
세화여고 입결
2023년에도 꾸준하게 잘하네요.
세화고 입결
세화고의 경우도 여고 못지 않게 성적이 좋습니다.
상권정보
방배르엘단지를 둘러 싸고 있는 방배역, 이수역, 내방역, 사당역 근처에 많은 상권이 집중되어 있습니다.
생활에 불편함은 없을 것 같네요
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출처: 호갱노노
13. 호재
대규모정비사업
방배동 북쪽으로 한강변 반포아파트 지구 재정비 사업도 대규모로 진행 되고 있으며 방배동 쪽도 정말 많은 정비 사업이 진행 되고 있습니다.
반포와 방배를 합치면 1만7000세대 정도의 신규 아파트가 형성 되겠습니다.
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사당역복합환승센터
사당역 복합환승센터가 10년 만에 개발 재시동이 걸렸습니다.
무려 4000억대의 투자금이 들어 오게 되고 사당역 일대를 탈바꿈 시킬 예정입니다.
2026년에 첫 삽을 뜰 수 있게 준비 한다고 하니 기대가 되네요.
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14. 안전마진분석 (조합원매물)
안전마진은 대략적으로 아래와 같이 계산되어집니다.
(출처: 직방TV 재개발의 신 83화)
국평인 34평 기준으로 안전마진 및 수익률을 계산해 보도록 하겠습니다.
매매조건
매물 확인일자: 2023.11.09
감정가액: 6억4300만원
프리미엄(P): 11억
매매가액(감정가액 + 프리미엄): 17억4300만원
이주비: 2억6000만원
조합원 분양가: 9억5200만원
초기투자금
초기투자금 = 매매가액 – 전세금(임차보증금) + 계약금 – 이주비 = 174300 – 0 + 0 – 26000 = 14억8300만원
추가분담금
추가분담금 = 조합원분양가 – 권리가액 – 계약금 = 95200 – 64300 (감정평가액 x 비례율 100%) – 0 = 3억900만원
총투자금
총투자금 = 매매가액 + 추가분담금 = 17억4300만원 + 3억900만원 = 20억5200만원
부대비용
매매를 하게 되면 부동산복비, 등기비용, 수리비등 소소하게 들어가는 비용이 발생하게 됩니다.
대략적으로 매매가액의 5% ~ 6% 정도를 잡으시면 됩니다.
부대비용 = 매매가액 x 6% = 17억4300만원 x 6% = 1억458만원
부대비용을 포함한 총투자비 = 20억5200 + 10458 = 21억5658만원입니다.
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입주 시 예상시세
매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.
비교단지로는 방배역세권, 3년차 신축이며 758세대 방배그랑자이가 있습니다.
방배그랑자이의 현재 시세는 1개월 평균 실거래가 24억이며 호가는 27억, 28억 정도가 최저가 실매물입니다.
보수적으로 실거래가 24억으로 비교 해 보겠습니다.
입주 시 예상시세 = 24억 (주변비교단지시세) x 3% x 2.8년 = 24억4600만원
출처: 호갱노노
총안전마진
아래 안전마진은 조합원 매물에 대한 안전 마진으로 일반 분양가는 아직 확정되지 않았기 때문에 추후 업데이트 하도록 하겠습니다.
현재 조합원 매물 시세 기준으로 안전마진이 충분합니다.
4억5000만원정도 안전마진 가능합니다.
현금만 보유하고 있다면 조합원 매물을 거래 하는 것이 가장 좋을 것 같네요.
현금부자가 아니라면 일반청약 당첨을 기대해야죠.
총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 261620 – 215658 = 4억5962만원
일분분양가 기준으로 비교해 보면 로또 수준입니다.
분상제가 적용되기에 분양가가 저렴합니다
안전마진이 5억7000만원 정도 나옵니다.
연간 예상 수익률
입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연7.1% 정도 나옵니다.
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 7.1%
조합원입주권 매수 시 안전마진
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일반분양가 안전마진
15. 재뽀의 한마디
방배14구역의 가장 큰 장점은 뱅배5구역 현대건설의 디에이치방배와 방배13구역 GS건설 방배포레스트자이에 비해 세대수 및 브랜드에서 밀립니다.
상대적으로 프리미엄이 낮게 형성되어 있어 매매가격이 저렴합니다.
매매가격은 저렴하지만 시세가 상승하게 되면 동일한 생활권으로 비슷하게 형성이 되기 때문에 시세차익이 더 클수가 있습니다.
일반분양을 앞둔 방배 5구역, 6구역을 제외하면 가장 빠르게 정비사업이 진행 되고 있습니다.
마지막으로 중도금을 완납시에 지불하기 때문에 완공되기 전까지 돈들 일이 없습니다.
빵빵백이라고 하죠.
계약금 0%, 중도금 0%, 잔금 100%, 상당히 매리트가 있는 조건입니다.
청약이 당첨된다면 무려 4억 ~ 5억 이상도 시세차익이 발생 할 수 있을 것으로 예상됩니다.
현금이 있다면 조합원 매물을 매수 하는 것도 방법이지만 사고 싶어도 매물이 없습니다.
한강변 재건축 래미안트리니원의 경우는 평당 6500만원 정도 분양가 예측 됩니다.
방배5구역, 14구역의 경우는 5500만원 정도 예상되고 있으며 분양가는 계속 상승할 것으로 예상됩니다.
현재 조합원 입주권 가격도 매리트가 있으며 일반 분양가도 너무 좋은것 같아요.
서울 재건축, 재개발 대박 단지가 많으니 미리 청약가점 잘 확인하시기 바랍니다.
일반 분양을 노리시는 분들은 꼭 청약해 보시면 좋을 것 같네요.
대박의 향기가 나는 것 같습니다.
분양 당첨 되시기를 기원 드립니다.
이상 방배14구역 재건축 단지인 방배르엘 분석 리뷰였습니다.