안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 재공남입니다.
오늘은 서울시 서초구에 반포 1,2,3,4 주구 중에서 여러 소송과 갈등, 이해 충돌로 지연되고 있던 나머지 단지와 달리 빠른 진행으로 사업이 앞서나가고 있는 반포제3주구에 대해 자료 정리 해 보겠습니다.
반포제3주구는 반포래미안트리니원으로 재 탄생 되는 재개발 사업 단지로 삼성물산 단독으로 시공사 선정되었으며 9호선 구반포역 초초역세권 단지 입니다.
1. 사업개요
래미안트리니원는 서울시 서초구 반포본동 1109일대 위치에 건설될 예정입니다.
아파트 총 2091세대 중 일반분양이 537세대를 공급하게 되는 단지입니다.
지하3층 최고 35층 고층으로 17개동이 건설될 예정입니다.
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분양 공고가 나오지 않아 정보가 다소 변경될 소지는 있습니다.
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출처: 반포제3주구 조합
2. 사업지위치
래미안트리니원는 구반포역 초초역세권 단지로 단지 북쪽으로 반포1,2,4주구 현대건설 반포디에이치클래스트가 위치하게 될 예정으로 한강 조망은 가려 지게 됩니다.
하지만 단지 서쪽, 동쪽으로 국립현충원과 반포종합운동장이 있어 조망이 뻥뚫여 있고 반포천이 단지 남쪽으로 흐르고 있어 입지적으로 훌룡한 단지 입니다.
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출처: 반포제3주구 조합
3. 추진현황
2023년 3월에 착공 신고 승인되었고 지난 6월경에 지하주차장을 만들기 위해 터파기 공사 중이었어요.
출처: 반포제3주구 조합
4. 입주자 모집공고 (추후 업데이트)
5. 청약자격
가족끼리 중복 청약가능 (세대원가능)
1년후 전매 가능
서울특별시 거주자 및 수도권(경기도 및 인천 거주)지역에 거주 19세 이상자
서울특별시 거주자 우선공급
전용면적 85㎡ 이하: 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
전용면적 85 ㎡ 초과: 추첨제 (100%) 적용
6. 청약일정 (추후 업데이트)
7. 조합원 분양가(추가분담금+재초세)
59m2 : 약16억
84m2 : 약20억
112m2 : 약25억
8. 공급 규모 및 일반분양가 (예상, 추후 업데이트)
24평 부터 68평 까지 공급 되지만 대형 평수는 조합원이 다 가져 갔으며 아래 중소형만 일반 분양 물랴으로 풀릴 것으로 예상됩니다.
타입은 여러개로 분리될 예정입니다.
59m2 : 미정
84m2 : 미정
9. 청약방법
청약홈사이트 바로가기
아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.
10. 조감도
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출처: 반포제3주구 조합
11. 단지배치도 및 평면도
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출처: 반포제3주구 조합
12. 입지환경
래미안트리니원 단지는 9호선 구반포역 초초역세권입니다.
가장 큰 장점은 9호선 교통도 있지만 교육이 아닐까 싶네요.
입결성적이 좋은 반포중학교, 세화여중, 세화고, 세화여고의 최강의 중고등학교 학군을 형성 하고 있습니다.
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출처: 서울시
교통
경사도
래미안트리니원에서 단지 및 동작역으로 가는 코스는 평지이며 국립현충원내부의 경우는 근린 공원이기 때문에 경사가 좀 있는 편입니다.
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출처: 호갱노노
지하철
9호선 구반포역은 도보2분 초초역세권이며 4호선과 9호선 급행역인 동작역은 도보 11분 거리 입니다.
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출처: 호갱노노
학원가
구반포역 주변은 학원이 현재 없지만 바로 앞 단지인 반포디에이치클래스트 까지 입주 하게 되면 7000세대 규모의 작은 도시가 형성되어 주변에도 학원이 많이 생길 것으로 예상됩니다.
카톨릭성모병원 동쪽으로 학원가가 형성되어 있으며 여기도 학원이 많지만 대부분 대치동으로 라이딩 하는 것 같아요.
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초등학교, 중학교, 고등학교
래미안트리니원의 가장 큰 장점은 머니머니 해도 최상위 학군지 이지 않을까 싶네요.
초등학교는 7분거리에 서래초등학교가 있습니다.
반포 디에이치클래스트 부지에 신설 초등학교 부지가 있어 신설초등학교 준공 이후에는 초품아 아닌 초품아 단지가 되겠습니다.
중학교는 자사고 특목고 상위 1%, 3%인 세화재단 세화여중과 반포 중학교가 단지 바로 앞에 있습니다.
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출처: 호갱노노
상기 2개 학교의 대입 입결은 수준급이네요.
세화여고 입결
2023년에도 꾸준하게 잘하네요.
세화고 입결
세화고의 경우도 여고 못지 않게 성적이 좋습니다.
갈수만 있으면 초-중-고 까지 12년을 한지역에서 편안하게 보낼 수 있겠습니다.
상권정보
한 군데 모여 있는 상권은 아니고 보시는 것과 같이 이수역쪽과 서초역쪽 상권이 많습니다
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출처: 호갱노노
13. 호재
대규모정비사업
구반포역부터 잠원역 까지 한강변 일대는 대규모 정비 사업이 한창입니다.
반포아파트지구 재정비 사업이 모두 끝나면 1만6000세대 규모의 미니 신도시가 형성됩니다.
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반포신축 100억 기사 얘기도 나오네요.
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14. 안전마진분석 (조합원매물)
안전마진은 대략적으로 아래와 같이 계산되어집니다.
(출처: 직방TV 재개발의 신 83화)
국평인 34평 기준으로 안전마진 및 수익률을 계산해 보도록 하겠습니다.
매매조건
매물 확인일자: 2023.04.01
감정가액: 16억3000만원
프리미엄(P): 9억2000만원
매매가액(감정가액 + 프리미엄): 25억5000만원
이주비: 0
조합원 분양가: 20억3000만원
초기투자금
초기투자금 = 매매가액 – 전세금(임차보증금) + 계약금 – 이주비 = 255000 – 0 + 0 – 0 = 25억5000만원
추가분담금
추가분담금 = 조합원분양가 – 권리가액 – 계약금 = 203000 – 163000 (감정평가액 x 비례율 100%) – 0 = 4억
총투자금
총투자금 = 매매가액 + 추가분담금 = 25억5000만원+ 4억 = 29억5000만원
부대비용
매매를 하게 되면 부동산복비, 등기비용, 수리비등 소소하게 들어가는 비용이 발생하게 됩니다.
대략적으로 매매가액의 5% ~ 6% 정도를 잡으시면 됩니다.
부대비용 = 매매가액 x 6% = 25억5000 x 6% = 1억5300만원
부대비용을 포함한 총투자비 = 25억5000 + 15300 = 31억300만원입니다.
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입주 시 예상시세
매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.
비교단지로는 신반포역 초역세권 반포래미안원베일리입니다.
가장 신축이며 한강 조망이 가능한 반포래미안원베일리의 입지가 더 좋겠습니다.
반포래미안원베일리의 현재 시세는 1개월 평균40억1667만원 실거래가 형성되어 있습니다.
입주 시 예상시세 = 40억1667만원 (주변비교단지시세) x 3% x 3년 = 44억853만원
출처: 호갱노노
총안전마진
아래 안전마진은 조합원 매물에 대한 안전 마진으로 일반 분양가는 아직 확정되지 않았기 때문에 추후 업데이트 하도록 하겠습니다.
현재 조합원 매물 시세 기준으로 안전마진이 충분합니다.
무려 13억정도 안전마진 가능합니다.
올해 초만해도 안전마진이 거의 없었는데 7개월만에 10억이 상승했네요.
현금만 보유하고 있다면 조합원 매물을 거래 하는 것이 가장 좋을 것 같네요.
현금부자가 아니라면 일반청약 당첨을 기대해야죠.
총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 440854 – 313000 = 13억554만원
연간 예상 수익률
입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연13.57% 정도 나옵니다.
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 13.57%
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15. 재뽀의 한마디
래미안트리니원은 강남 서초구에 위치 하므로 분양가 상한제 지역입니다.
비교단지로 분석했던 반포래미안원베일리의 경우 2년전에 평균 분약가 5660만원 이었습니다.
지금 주변 시세가 많이 올라서 래미안트리니원의 경우는 평당 6500만원 정도 분양가 예측 됩니다.
59타입이 약 16억원대 정도, 84타입이 21억원대 정도 되겠습니다.
래미안원베일리의 59타입 실거래 평균가는 28억 ~ 29억 정도 하니 59타입도 안전마진이 12억 정도는 되죠.
강남4구는 청약 자격이 되시면 무조건 청약해 보시는게 좋겠습니다.
현재 조합원 입주권 가격도 매리트가 있으며 일반 분양가도 너무 좋은것 같아요.
현금이 있으시다면 목돈이 들어가지만 안전마진도 엄청나고 연수익도 은행보다 높으니 매매를 하시는 것도 좋을 것 같구요.
일반 분양을 노리시는 분들은 꼭 청약해 보시면 좋을 것 같네요.
대박의 향기가 나는 것 같습니다.
분양 당첨 되시기를 기원 드립니다.
이상 반포제3주구 재건축 단지인 래미안트리니원 분석 리뷰였습니다.
시공사 교체 이슈
시공사 교체 사유가 없는 상태에서 현대산업개발과의 계약을 파기 했다가 거액의 배상금을 조합이 물어 주게 생겼네요.
