안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 재공남입니다.
오늘은 서울시 송파구 문정동136일대를 재 건축하여 힐스테이트이편한세상문정 재 탄생 되는 재건축 사업 단지에 대해 정리 해 볼까 합니다.
힐스테이트이편한세상문정은 이름에서도 아시겠지만 현대엔지니어링과 DL이앤씨가 공동 시공사로 선정되어 진행되고 있습니다.
아직 분양 공고 전이지만 현재 기준 정리 할 수 있는 자료는 다 정리했습니다.
1. 사업개요
힐스테이트이편한세상문정은 서울시 송파구 문정동 136번지 일대 위치에 건설될 예정입니다.
아파트 총 1265세대 중 일반분양이 296세대를 공급하게 됩니다.
일반분양 물량이 그리 많지 않네요.
지하2층 최고 18층으로 건설될 예정으로 트리플역 주변이긴한데 역세권은 아니며 3개 노선 비슷 비슷하게 역까지 약 1km 정도 거리(도보15분) 가 있습니다.
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출처: 문정동136일대 재건축조합
출처: 문정동136일대 재건축조합
전기차 충전소가 개수가 적은것 같네요.
최근 입주하는 신축들 전기차 충전소 비율을 보면 주차대수의 최소3% 이상은 구축 하는 것 같은데 8대는 장난 치는 건지….
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2. 사업지위치
3호선, 8호선, 5호선이 정확하게 15분 정도 거리에 위치 하는 트리플준역세권입니다.
역세권이라고 하기에는 애매 하죠.
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출처: 문정동136일대 재건축조합
3. 추진현황
21년에 착공신고 완료 후 11월 말에 일반분양 예정입니다.
(업데이트)
11/03일 모집공고 등록되었습니다.
출처: 문정동136일대 재건축조합
힐스테이트이편한세상문정은 후분양 아파트로 이미 착공해서 건설 중입니다.
임장가시면 공사 현장 보실 수 있습니다.
4. 입주자 모집공고
5. 청약자격
서울특별시 거주자 및 수도권(경기도 및 인천 거주)지역에 거주 19세 이상자
서울특별시 거주자 우선공급
전용면적 60㎡ 이하: 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하: 가점제 (70%) 및 추첨제 (30%) 적용
6. 청약일정
모집공고: 11월03일
청약접수: 11월14일
당첨자 발표: 11월22일
계약일: 12월04일 ~ 12월06일
입주예정일: 2024년 9월
7. 공급 규모 및 일반분양가
총 1265세대 중 296세대 일반분양
49A(72세대) : 7.65억
49B(112세대) : 7.53억
59A(21세대) : 8.88억
59B(43세대) : 8.84억
74A(6세대) : 10.58억
74C(6세대) : 10.86억
74D(19세대) : 10.91억
74E(19세대) : 10.84억
74F(19세대) : 10.84억
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8. 조합원 분양가
59 : 6억5000만원
84 : 8억5000만원
9. 청약방법
아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.
10. 조감도
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출처: 문정동136일대 재건축조합
양사의 건설 비율을 비슷하구요.
선호 회사를 지정 하는 건 아니고 동호수 추첨 시에 자동 결정 됩니다.
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출처: 호갱노노
11. 단지배치도 및 평면도
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출처: 현대엔지니어링, 대림
평면이 그렇게 잘 빠진건 아닌것 같구요.
통상적으로 서울권에 적용되는 평면과 유사 합니다.
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12. 입지환경
지하철 도보권에서 다소 거리가 있는 것 빼고는 괜찮은 입지 입니다.
특히, 분양가상한제 단지라서 일반분양가 기대가 되네요.
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교통
경사도
힐스테이트이편한세상문정 단지 주변은 경사가 없는 평지에 위치 하게 되며 지하철등 도보 경로에도 경사가 없습니다.
지하철
힐스테이트이편한세상문정은 트리플역에 둘러 싸여 있지만 역세권이라고 하기에는 다소 거리가 있습니다.
3호선, 5호선, 8호선 모두 주요도심으로 이동하는 핵심노선이지만 단지에서 역까지 전부 15분 가량 소요 됩니다.
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출처: 호갱노노
교육
힐스테이트이편한세상문정 주변으로 도보권 학원가는 가락동에 다소 있지만 대부분 잠실쪽, 방이동 학원가를 이용하고 있습니다.
일부 교육에 진심인 분들은 대치쪽으로 라이딩도 많이 하십니다.
요즘은 대형학원들은 차량이 다 있어서 부모가 라이딩을 할 필요까지는 없는것 같아요.
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출처: 호갱노노
초등학교, 중학교
힐스테이트이편한세상문정은 바로 길건너 문정초등학교, 문정중학교가 위치 합니다.
도보로 7분 정도면 등하교 가능하기에 좋습니다.
초등고학년쯤 되면 5호선 개롱역 부근으로 전세로 이주하게 되면 특목고, 자사고 진학률 상위 7%인 보인중학교 입학이 가능하니 일대에서 9년 정도는 거주가 가능합니다
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출처: 호갱노노
상권정보
힐스테이트이편한세상문정 주변으로 한곳에 상권이 집중되어 있지는 않지만 아파트 주변으로 꽤 많은 상권이 여러 군데 형성되어 있는 것을 확인 하실 수 있습니다.
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출처: 호갱노노
13. 호재
개발호재
국제교류복합지구 개발사업
1. 잠실운동장 MICE 복합개발
삼성역 현대차그룹의 GBC 빌딩개발과 영동대로복합환승센터의 경우도 직주근접과 교통의 혁신을 일대 변화를 가지고 올 큰 호재 입니다.
잠실쪽 MICE 복합개발은 송파구쪽 신축 단지에게는 부동산 가격 급등의 시발점이 될 사건이 되지 않을까 예상해 봅니다.
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출처: 머니투데이
역대 민간 복합시설 개발 사업 중 최대 규모인 잠실 스포츠 MICE 복합공간 조성 개발 사업으로 계획대로 착착 진행 되고 있습니다.
출처: 대한경제
역대 민간 복합시설 개발 사업 중 최대 규모인 잠실 스포츠 MICE 복합공간 조성 개발 사업으로 계획대로 착착 진행 되고 있습니다.
2. 위례신사선
경기도 위례신도시 위례역에서 서울 신사역까지 경전철이 예정되어 있습니다.
강남권으로 한방에 연결 해 주는 황금노선입니다.
특히 삼성역과 주변은 위에서도 언급해 드린 GBC 빌딩과 영동대로복합환승센터 사업 및 잠실 마이스개발과 연계되어 이 일대는 강남역을 대체할 다크호스역으로 유력합니다.
삼성역까지 4코스만 가면 되기에 개통만 하게되면 위상이 달라질 것 같습니다.
14. 안전마진분석
안전마진은 대략적으로 아래와 같이 계산되어집니다.
(출처: 직방TV 재개발의 신 83화)
힐스테이트이편한세상은 후분양 단지로 현장 사진 보셨겠지만 건설이 많이 된 상태로 내년 입주 입니다
착공을 하면 조합원 입주권이 거의 없는 상태입니다.
조합원 입주권에 대한 안전마진 분석은 21년도 입주권 가격으로 하였으니 감안하여 참고만 하세요
매매조건
매물 확인일자: 2021.3.21
매매가액(감정가액 + 프리미엄): 10억
이주비: 0원
조합원 분양가: 6억8000만원
초기투자금
초기투자금 = 매매가액 – 전세금(임차보증금) + 계약금 – 이주비 = 100000 – 0 + 0 – 0 = 10억
추가분담금
추가분담금 = 조합원분양가 – 권리가액 – 계약금 = 68000 – 40000 (감정평가액 x 비례율 100%) – 0 = 2억8000만원
총투자금
총투자금 = 매매가액 + 추가분담금 = 100000+ 28000 = 12억원8000만원
부대비용
매매를 하게 되면 부동산복비, 등기비용, 수리비등 소소하게 들어가는 비용이 발생하게 됩니다.
대략적으로 매매가액의 5% ~ 6% 정도를 잡으시면 됩니다.
부대비용 = 매매가액 x 6% = 100000 x 6% = 6000만원
부대비용을 포함한 총투자비 = 12억8000만원 + 6000만원 = 13억4000만원입니다.
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입주 시 예상시세
매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.
비교단지로는 2년차 거여역 송파시그니처 롯데캐슬입니다.
대단지 신축이며 1군 건설사인 롯데캐슬에서 시공하였습니다.
입지는 힐스테이트이편한세상문정이 더 좋으므로 직접적인 비교가 어렵지만 그나마 가장 비슷할 것으로 예상 합니다.
송파시그니처 롯데캐슬의 시세는 1개월 평균11억8000만원 실거래가 형성되어 있습니다.
입주 시 예상시세 = 11억8000만원 (주변비교단지시세) x 3% x 3년 = 12억9522만원
출처: 호갱노노
총안전마진
아래 안전마진은 조합원 매물에 대한 안전 마진으로 일반 분양가는 아직 확정되지 않았기 때문에 추후 업데이트 하도록 하겠습니다.
현재 조합원 매물 시세 기준으로 안전마진이 마이너스 수준입니다.
총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 12억9522만원 – 13억4000만원 = – 4478만원
연간 예상 수익률
입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연 마이너스 수익률 나옵니다.
비교단지의 실거래가 거의 없어서 비교하기에 어려움이 있지만 조합원 물건을 사는 것보다 청약 당첨이 최선일 것 같습니다.
총 투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = – 4.18%
(업데이트)
조합원 물건 매수 기준
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조합원 물건은 초기 투자 할수록 수익이 높기 때문에 이미 착공 까지 하고 일반분양을 할 시기에는 안전마진이 거의 없는것이 일반적입니다.
(업데이트)
일반분양가 기준
일반분양가 기준 24평 청약만 당첨 된다면 3억 먹고 들어 가네요.
분상제 적용단지다 보니 정말 가격에서 매리트가 있네요
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15. 청뽀의 한마디
(업데이트)
힐스테이트이편한세상문정은 투기과열지역에 공급 되며 분양가 상한제 단지입니다.
투기과열지역에 공급되는 물량은 청약조건이 다소 상이하므로 주의가 필요 합니다
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예상 일반분양가는 상기에 공유 해 드린대로 입니다.
재건축 초기가 아니라면 조합원 입주권을 구매 하는 것보다 청약이 100배 낮습니다.
당첨만 되면 대박이겠네요
24평 기준 약 2억8500만원 안전마진 있겠습니다.
일반분양가로 비교분석해 보아도 당첨만 되면 3억 먹고 들어 가겠네요.
청약 조건 되시는 분들은 무조건 청약 하셔서 대박 나세요
이벤트를 하고 있으나 참여 하시고 커피 받아가세요.
(아래 사진 클릭하시면 이벤트 페이지로 바로 이동합니다.)
이상 문정136일대 재건축 힐스테이트이편한세상문정 분석 리뷰였습니다.