안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 청뽀입니다.
오늘은 이문아이파크자이 무순위 줍줍에 대해 알아 보겠습니다.
최근에 무순위 줍줍 한번 진행 했었는데 완판 못하고 다시 돌아 왔습니다.
1차 무순위 줍줍에서 30세대 정도만 계약 되고 나머지는 전부 그대로 나왔습니다.
1,2단지는 역세권에서 가까운 입지로 래미안 라그란데 보다 더 입지가 좋습니다.
하지만 3단지는 나홀로 단지로 1,2단지와 동 떨어진 곳에 있습니다.
아래 배치도를 보시면 이해가 되실 겁니다.
3단지 물량은 믿고 거르시면 되고 1,2단지 물량은 청약 하시면 되겠습니다.
하지만 2차 무순위 줍줍은 3단지 물량만 남았습니다.
청약 하실 필요도 없겠습니다.
아래에서 청약일정과 청약방법에 대해서 확인해 보세요.
1. 사업개요
이문아이파크자이는 서울시 동대문구 이문동 149-9 일대에 위치에 건설될 예정입니다.
아파트 총 4321세대 중 일반분양이 무려 1467세대, 오피스텔이 594세대를 공급하게 되는 대규모 단지입니다.
최고 41층 초고층으로 건설될 예정으로 강북권 랜드마크 단지도 노리고 있는 기대되는 단지입니다.
출처: 이문3구역 조합
출처: 이문3구역 조합
2. 사업지위치
1호선 외대앞역과 신이문역 사이에 위치하고 있습니다.
초초역세권으로 교통입지는 최상위로 손색이 없을 것 같습니다.
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출처: 이문3구역 조합
3. 추진현황
후분양으로 이미 착공해서 건설 중인 단지입니다.
출처: 이문3구역 조합
공사현장 영상이 올라왔네요.
아래에서 확인해보세요
4. 입주자 모집공고
5. 청약자격
국내거주 성년자(만19세 이상인자 또는 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양))
청약통장 가입여부와 무관하게 신청 가능
청약신청금은 없음
6. 청약일정
모집공고: 12월28일
무순위청약접수 : 1월3일
발표 : 1월9일
계약일 : 1월13일
입주예정일: 1,2단지 : 2025년 11월 / 3단지 : 2026년 5월
7. 조합원 분양가
59: 약4억1000만원
84: 약5억2000만원
8. 공급 규모 및 일반분양가
총152세대
59Dm2 (3세대) : 10억
59Em2 (56세대) : 9.76억
59Fm2 (10세대) : 10.89억
84Dm2 (35세대) : 13억
84Em2 (11세대) : 12.9억
84Fm2 (4세대) : 13억
84Gm2 (13세대) : 14.4억
99Am2 (21세대) : 15.7억
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9. 청약방법
청약홈사이트 바로가기
아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.
10. 조감도
11. 단지배치도 및 평면도
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2단지 동호수배치
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3단지 동호수배치
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이문아이파크자이 평면은 역대급으로 많은 것 같네요.
평면이 많아서 청약 하실 때 생각을 잘 하셔야 될 것 같아요.
20Am2
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41m2
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59Am2
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59Bm2
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59Cm2
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59Dm2
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59Em2
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59Fm2
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84Am2
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84Bm2
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84Cm2
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84Dm2
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84Em2
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84Fm2
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84Gm2
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99Am2
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102Am2
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102Pm2
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12. 입지환경
교통
경사도
이문아이파크자이는 이문3-1구역 1,2단지와 이문3-2구역 3단지로 구성됩니다.
특이하게 3단지는 1,2단지와 좀 떨어져 있죠.
나홀로 단지가 되다 보니 아무래도 1,2단지 보다 선호도에서 밀릴 수밖에 없을 것 같아요.
하지만 3단지는 타운하우스 형태로 건설되게 될 예정으로 전원주택 같은 독립적인 생활을 원하시는 분들에게는 인기가 많습니다.
1,2단지의 경우 1호선 외대앞역 과 신이문역의 초역세권, 역세권으로 일부 세데에서 얕은 경사가 있지만 거의 평지에 위치하고 있어요.
3단지의 경우는 천장산의 근방에 있어 자연 친화적인 위치인 반면에 대부분의 동에서 숨이차는 정도의 경사와 오르막길이 있습니다.
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출처: 호갱노노
지하철
1,2단지의 경우는 초초역세권이라고 할 수 있고요.
신이문역과 외대앞역 사이에 위치하고 있어 어느 쪽도 다 가깝습니다.
가까운만큼 소음이 있을 수 있습니다.
사람마다 느끼는 정도가 다르기에 직접 임장을 하시는 걸 추천 드립니다.
3단지의 경우는 다소 거리가 있습니다.
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출처: 호갱노노
교육
초등학교
단지에 따라 다소 차이는 있지만 가장 가까운 2단지에서 5분거리로 가장 가깝고, 3단지 11분, 1단지는 8분 정도 소요됩니다.
3단지와 2단지는 큰길을 한 번씩 건너야 되지만 보통 단지와 단지 사이는 경비원들이 지도를 해 주시니 크게 걱정은 되지 않을 것 같습니다.
이문초등학교는 혁신초등학교로 아무래도 호불호가 있을 것 같네요.
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출처: 호갱노노
중학교
중학교 학군도 나쁘지는 않을 것 같네요.
다만, 여아 학군이 애매 한 것 같습니다. 주변에 괜찮은 여중이 없을 뿐더러 거리도 멀어요. 경희여중의 경우는 도보로 25분 정도 거리에 위치해 있습니다.
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출처: 호갱노노
고등학교
가장 가까운 고등학교는 경희여고이며, 경희고등학교는 자사고입니다.
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출처: 호갱노노
상권정보
이문아이파크자이 일대는 한국외대, 경희대, 카이스트등 대학가 근방으로 회기역쪽으로 대규모 상권이 있습니다.
게다가, 휘경자이디센시아(약1800세대), 래미안라그란데(약3000세대) 등이 먼저 완공 및 입주할 예정으로 이문아이파크자이 입주가 마무리되면 신축만 14000세대가 넘는 미니 신도시가 될 예정으로 상권은 더욱 발달 될 예정입니다.
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출처: 호갱노노
13. 호재
교통호재
아래 철도 개발 사업만으로 말이 필요 없습니다.
청량리 역에 들어올 GTX 사업으로 이 일대는 천지가 개벽할 정도로 변할 거라고 장담합니다.
1) GTX-B노선
2) GTX-C 노선
총 9개의 열차가 모이는 곳이 청량리 역입니다.
천지 개벽할 것으로 예상되는 곳 중에 한곳입니다.
개발호재
2025년까지 5000억을 투입하여 한국외대, 경희대, 서울시립대, 카이스트등의 주변 대학과 연구기관, 기업 병원을 연계하는 바이오 의료 특정 개발진흥지구 지정도 추진하고 있다고 합니다.
대규모 일자리 창출이 가능하고 교통과 연계되어 자급자족이 가능한 도시로 재탄생 되게 됩니다.
홍릉바이오 허브밸리 바로가기
대규모 정비 사업
용두역부터 청량리역을 따라서 이문아이파크가 들어설 이문, 휘경지역까지 이 일대는 대규모 정비 사업이 완료되었거나 추진 중입니다.
이 일대는 입주 완료되면 신축아파트 숲으로 천지개벽 하겠습니다.
출처: 땅집고, 청량리역 일대 정비사업장 현황/김서경 기자
청량리 일대가 완전히 탈바꿈됩니다.
이 근방 청약 물량이 있으면 무조건 청약하는 것을 추천 드리며, 현재 안전 마진이 없더라도 미래를 보고 꼭 청약하시는 걸 추천 드립니다.
이미 휘경자이디센시아, 래미안라그란데에서 경험하셨죠.
분양가 높아도 완판은 기본입니다.
동대문 일대 호재 뉴스가 잘 정리된 블로그가 있어 소개 드립니다
아래 호재뉴스 바로가기에서 확인해 보세요.
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14. 안전마진분석
향후 3년내 이문아이파크자이를 제외하고도 이문, 휘경지역에 대규모 신축 아파트가 공급될 예정입니다.
총 14000세대의 신규 입주로 미니 신도시가 예상되며 교통 뿐만 아니라 인프라는 더욱 더 좋아질 것으로 예상됩니다.
다만, 래미안라그란데 25년 1월, 휘경자이디센시아 25년 6월, 이문아이파크자이 25년 7월 입주가 예상되므로 갭투자하시는 분들은 전세가 하락이 확실 시 되니 잔금 계획을 잘 세우셔야 됩니다.
낮은 전세가로 신규 아파트 4년 전세 보장되어 있으니 타 지역 투자해 놓고 전세 들어 오시는것도 고려해 보세요.
안전마진은 대략적으로 아래와 같이 계산되어집니다.
(출처: 직방TV 재개발의 신 83화)
국평인 34평 기준으로 안전마진 및 수익률을 계산해 보도록 하겠습니다.
매매조건
매물 확인일자: 2023.07.24
감정가액: 9700만원
프리미엄(P): 6억8000만원
매매가액(감정가액 + 프리미엄): 7억7770만원
임차보증금: 0원
조합원 분양가: 5억2000만원
계약금: 1억2700만원 (30%납부)
초기투자금
초기투자금 = 매매가액 – 전세금(임차보증금) + 계약금 – 이주비 = 77700 – 0 + 12700 -2600 = 8억7800만원
추가분담금
추가분담금 = 조합원분양가 – 권리가액 – 계약금 = 52000 – 9700(감정평가액 x 비례율 100%) – 1270 = 2억9600만원
총투자금
총투자금 = 매매가액 + 추가분담금 = 7억7700 + 2억9600 = 10억7300만원
부대비용
매매를 하게 되면 부동산복비, 등기비용, 수리비등 소소하게 들어가는 비용이 발생하게 됩니다.
대략적으로 매매가액의 5% ~ 6% 정도를 잡으시면 됩니다.
부대비용 = 매매가액 x 6% = 7억7700마원 x 6% = 4662만원
부대비용을 포함한 총투자비 = 7억7700 + 4662 = 11억1962만원입니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
입주 시 예상시세
매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.
비교단지로는 최근 완판된 이문1구역 래미안라그란데로 현재 시세는 11억6300만원에 거래가 되었습니다.
입주 시 예상시세 = 11억6300억 (주변비교단지시세) x 3% x 2년 = 12억3000만원
총안전마진
아래 안전마진은 조합원 매물에 대한 안전 마진으로 일반 분양가에 대한 안전마진은 아래에 업데이트 하였습니다.
예상은 안전마진이 거의 없을 것으로 예상됩니다.
총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 12억3000 – 11억1900 = 1억1100만원
연간 예상 수익률
입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연5% 정도 나옵니다.
지금은 비수기이지만 경기에 따라 저금리 시대 및 부동산 상승기에 접어 들면 기하급수적으로 수익이 늘어날 수 있을 것 같네요.
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 5%
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
아래는 일반분양가에 대한 안전마진 분석입니다.
국평 중에 가장 공급 물량이 많은 84Am2 분양가를 기준으로 분석하겠습니다.
몇 개월에 핫하게 완판되었던 옆 단지 래미안라그란데의 분양권 실거래가는 11억 5188만원입니다.
출처: 호갱노노
래미안라그란데의 분양가는 11억정도 였는데 그 사이에 분양가가 1억 정도 상승했네요.
결론 부터 말씀 드리면 안전마진은 없습니다.
요즘 나오는 입지가 좋은 곳 신축은 안전마진의 거의 없다고 보시면 되겠습니다.
15. 청뽀의 한마디
비규제 지역으로 분양가 상한제 미적용됩니다.
전매제한 1년으로 거주 의무는 없습니다.
기본적으로 중도금 대출 60%가 적용되지만 후분양 아파트로 입주일정이 2년 뒤이므로 자금 계획은 잘 세우셔야 됩니다.
래미안라그란데, 휘경자이디센시아와 입주 시점이 비슷하여 전세가 하락이 예상되므로 갭 투자 하시는 분들은 전세가 하락으로 특히 자금 계획 잘세우 시길 바랍니다.
당분간 분양가는 계속 상승 할 것으로 보이므로 이문아이파크자이 뿐만 아니라 입지가 좋은 곳은 청약은 무조건 하는 것이 좋을 것 같습니다.
지방은 이미 미분양도 많고 중소 건설사들은 부도 나는 곳도 많지만 뉴스에서 issue되지 않고 있으며 서울 및 수도권의 경우는 입지만 좋으면 완판되고 있습니다.
이문아이파크자이도 완판은 문제없을 것 같지만 안전마진이 거의 없으므로 현재 보다 미래를 보고 판단 하셔야 될 것 같습니다.
현재 일반분양가 대비 안전마진이 없겠지만 청량리 일대가 천지 개벽을 하기 때문에 부동산 상승기 (저금리 시대, 경제 호항) 가 다시 오면 급상승 시에 매수 찬스조차 없을 수 있습니다.
이상 이문아이파크자이 분석 리뷰였습니다.
모델하우스개관
주차는 불가 하다고 하니 대중교통을 이용하시기 바랍니다.