안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 청뽀입니다.
오늘은 마포구 아현동 마포로3구역을 재개발하는 마포푸르지오어반피스가 상시줍줍으로 돌아왔습니다.
선착순줍줍도 없이 바로 상시 줍줍으로 나왔는데요.
초초역세권임에도 불구하고 소규모 단지, 고분양가로 인해 24평이하를 제외하고 미분양 되었네요.
일전에 자료 공유 했을 때도 안전마진이 없다고 말씀 드렸는데
최근 부동산 분위기를 보면 철저히 선별해서 들어가야 될 것 같아요.
안전마진은 없지만 입주 시까지 충분히 시간이 있어 완판되는데는 문제 없을 것으로 보입니다.
1주택자의 상위 입지로 갈아 타기 정도로 보시면 되겠습니다.
무주택이신분들은 강남3구 쪽 분양가 상한제 단지들을 노리시면 대부분 최소5억 로또 단지들이 많습니다.
제 블로그에 신반포메이플자이 분석글 있으니 참고하세요
1. 사업개요
마포푸르지오어반피스는 서울시 마포구 아현동 613-1번지 일대 위치에 건설될 예정입니다.
아파트 총239세대 중 일반분양이 122세대를 공급하게 되는 소규모 단지입니다.
지하4층 최고 20층 고층으로 2개동이 건설될 예정입니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
분양 공고가 나오지 않아 정보가 다소 변경될 소지는 있습니다.
출처: 마포로3구역제3지구도정조합
2. 사업지위치
마포푸르지오어반피스는 5호선 애오개역과 2호선 아현역 2개노선 역세권 단지 입니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 마포로3구역제3지구도정조합
3. 추진현황
2020년 6월12일에 관리처분인가 신청 한 이후에 2020년 8월27일에 변경인가 고시 되었습니다.
출처: 마포로3구역제3지구도정조합
5호선 애오개역 초초역세권이죠.
4. 입주자 모집공고
5. 청약자격
세대주, 세대원 모두 가능
유주택자 청약가능
실거주의무 없음
중도금 대출 2건 가능
취득세 1.1%
청약통장 불필요
6. 청약일정
모집 공고: 11월24일
계약일: 24년1월3일 10시부터 상시줍줍가능
입주 예정일: 2027년3월
7. 조합원 분양가
49m2 : 약5억7000만원
59m2 : 약6억8000만원
84Am2 : 약8억1000만원
84Bm2 : 약9억3000만원
8. 공급 규모 및 일반분양가
49m2 (46세대) : 8억9200만원 완판
59m2 (8세대) : 11억4300만원 완판
74m2 (42세대) : 13억9200만원
84Am2 (13세대) : 15억9500만원
84Bm2 (13세대) : 15억4500만원
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
9. 청약방법
모델하우스 방문 후 동호수 확인 후 계약 진행
모델하우스 주소 : 서울시 강남구 영동대로337, 써밋갤러리2층
연락처 : 02)538-0122
선착순 계약안내문
계약시 필요 서류
10. 조감도
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 마포로3구역제3지구도정조합
11. 단지배치도 및 평면도
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 마포로3구역제3지구도정조합
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
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12. 입지환경
마포의 입지는 두말하면 잔소리 아닐까요.
마포푸리지오어반피스 단지는 5호선 애오개역 초초역세권이며 2호선 아현역 더블역세권 단지 입니다.
공덕동 및 아현동 일대는 대규모 정비 사업이 진행 되고 있어 사업이 완료 되고 나면 20000세대 규모의 미리 신도시가 완성 될 예정입니다.
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출처: 대우건설
교통
경사도
마포푸르지오어반피스는 얕은 경사가 있습니다.
단지내는 평탄화를 하기에 문제 없지만 2호선 아현역으로 가는 길이 얕은 경사가 있습니다.
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출처: 호갱노노
지하철
5호선 애오개역은 초초역세권입니다.
2호선도 도보 8분 역세권으로 더블역세권 단지 입니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 호갱노노
학원가
최근에 아현동재정비 구역 재개발들이 완공 되면서 공덕역과 대흥역 사이로 학원들이 많이 생겼습니다.
앞으로 재개발 단지 입주가 완료 될 수록 학원가는 더욱 증가 할 것으로 예측 됩니다.
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초등학교, 중학교
마포푸르지오어반피스는 초품아 단지는 아닙니다만 4분거리에 아현초등학교와 아현중학교가 있습니다.
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출처: 호갱노노
아현중학교는 수행평가 학업능력 성취도가 좋은 학교는 아닙니다.
상권정보
보시는 것과 같이 상권은 충분합니다.
특히 이대, 신촌쪽은 압도적으로 많죠.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 호갱노노
13. 호재
교통호재, 대규모정비사업
마포구는 1군 건설사의 신축 대규모 단지가 많이 건설, 입주 하면서 신흥 주거지로 떠오르고 있습니다.
마래푸를 필두로 정말 좋은 단지들이 많죠.
신촌그랑자이, 마포프레스티지자이, 마포더클래시, 공덕자이등등 2000세대 규모의 정비사업이 진행 중이며 마포구 일대는 미니 신도시가 될 예정입니다.
아래 호재 기사 클릭하셔서 확인해 보세요
14. 안전마진분석
비교단지로는 2호선 아현역 역세권 단지인 7년차 마포센트럴아이파크 입니다.
비슷한 세대수에 신축 아파트가 없어 7년차 마포센트럴아이파크로 비교 분석 했습니다
마포센트럴아이파크의 현재 시세는 1개월 평균14억7000만원 실거래가 형성되어 있습니다.
다만, 현재 매물은 15억 정도로 형성 되어 있어 15억을 기준으로 비교 해 보겠습니다.
입주 시 예상시세 = 15억 (주변비교단지시세) x 3% x 3년 = 16억1996만원
출처: 호갱노노
안전마진
아래 안전마진은 예상 일반 분양가에 대한 안전마진으로 추후 분양공고 나오면 업데이트 하도록 하겠습니다.
현재 예상되는 분양가 기준으로 안전마진이 충분합니다.
총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 16억1996 – 13억9500 = 2억2496만원
연간 예상 수익률
입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연5.7% 정도 나옵니다.
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 5.7%
조합원 물건 매수 기준
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
일반분양가 기준
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
일반 분양가를 기준으로 비교 했을 때 안전 마진은 없습니다.
원자재값 상승등으로 분양가상한제 단지가 아니면 시세가 상승한 부분을 분양가에 포함해서 나오고 있기 때문에 대부분 분양 단지에서 안전마진이 없습니다.
15. 청뽀의 한마디
조합원 물건을 매수하게 된다면 안전마진이 있지만 한번에 목돈이 투입되어야 하기에 평범함 직장인이 매수하기에는 금리가 높은 현재는 대출도 부담 스럽운 것이 사실입니다.
(기사 클릭하시면 기사로 이동합니다.)
지금 마포구 신축 평단가는 5200만원을 넣었습니다.
분양가가 너무 높게 나왔고 소규모 단지이며 주상복합이기 때문에 비슷한 일반 분양가로 예상되고 있는 공덕1구역 마포자이 힐스테이트를 청약 하는게 좋을 것입니다.
다만, 청약점수가 확실하신 분들은 선별해서 넣을 수 있지만 그렇지 않은분들은 다 넣어 봐야죠.
분양가가 다소 높은건 사실이지만 현재 아현동 일대 평균 시세로 비교 했을 때는 대박입니다.
세대수는 작지만 시세는 비슷하게 따라 갈 것으로 예상됩니다.
전매제한 1년, 거주 의무가 없기에 청약 하는 것으로 추천 드립니다.
청약 당첨 되시기를 기원 드립니다.
이상 마포로3구역 마포푸르지오어반피스 분석 리뷰였습니다.
견본주택 위치
(사진 클릭하시면 지도로 바로가기)
마포푸르지오어반피스 홈페이지
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