안녕하세요. 청약뽀개기 청뽀입니다.
오늘은 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘에 대해서 알아 보겠습니다.
1. 사업개요
소사역 롯데캐슬 더 뉴엘은 부천시 소사본동 134번지에 위치 합니다.
지하3층 최고35층 6개동 총 983세대 규모입니다.
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2. 사업지위치
소사역롯데캐슬더뉴엘의 위치는 서해선과 1호선 더블역세권인 소사역 근방에 위치 합니다.
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출처: 호갱노노
3. 입주자 모집공고
모집공고 다운로드
4. 청약자격
수도권(서울시, 경기도, 인천시) 거주 만19세 이상
우선공급: 인천시 거주자
세대주 및 세대원 청약가능
전용면적 85m2 이하 : 가점제(40%) 및 추첨제(60%)적용
전용면적 85m2 초과 : 추첨제(100%)적용
5. 청약일정
모집공고: 11월27일
청약접수: 12월8일
당첨자 발표: 12월15일
계약일: 12월26일 ~ 29일
입주예정일: 2027년8월
6. 공급 규모 및 일반분양가
총938세대 일반분양
59m2 (176세대) : 6.64억
84Am2 (263세대) : 8.23억
84Bm2 (327세대) : 8.03억
84Cm2 (130세대) : 8.1억
101Am2 (55세대) : 9.43억
101Bm2 (28세대) : 9.23억
132Pm2 (4세대) : 16.71억
7. 청약방법
청약홈사이트 바로가기
아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.
8. 조감도
9. 단지배치도 및 평면도
59 Type
84A Type
84B Type
84C Type
101A Type
101B Type
132P Type
10. 입지환경
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교통
경사도
소사역 롯데캐슬더뉴엘은 평지에 위치하고 있습니다.
창영초등학교 등학교길이 얕은경사가 있지만 소사역 출퇴근길등 경사가 없습니다
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출처: 호갱노노
지하철
서울1호선과 최근에 일산까지 개통 완료된 서해선이 소사역에 들어 오게 되어 더블역세권입니다.
특히 새해선에서 1코스인 부천종합운동장역에 들어선 GTX-B로 인해 향후 지가상승이 기대 되는 곳입니다.
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출처: 호갱노노
교육
초등학교, 중학교
소사역 롯데캐슬더뉴엘 근처에 초등학교, 중학교가 모두 도보권에 위치 합니다.
소사초등학교 약610m 10분 거리, 창영초등학교 약470m 8분, 부천동여중, 부천동중학교 약 630m 10분, 부천일신중학교 705m 11분 입니다.
특히, 부천일신중학교의 경우는 부천시에서 특목/자사고 진학율 상위 6%로 부천시 내에서는 좋은 중학교 입니다.
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출처: 호갱노노
상권정보
소사역 주변으로 많은 상권이 집중 되어 있습니다.
생활에 불편함은 없을 것 같습니다.
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출처: 호갱노노
11. 호재
교통호재
GTX-B 광역급행철도
최근에 서해선이 계통되어 4개의 노선이 들어 오는 김포공항까지 11분이면 주파 가능합니다.
김포공항 9호선 급행을 이용하여 신논현까지 36분이면 갈 수 있습니다.
서해선 1코스인 부천종합운동장역에 GTX-B 가 들어 옵니다.
아직 완공 까지 많은 시간이 걸리겠지만 개통 후에는 엄청난 변화가 있을 것으로 예상되며 GTX-A를 통해서 GTX 역세권 부동산 가격 상승을 미리 확인 하실 수 있겠습니다.
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12. 안전마진분석
비교단지로는 소사역 초초역세권 단지인 힐스테이트 소사역입니다.
세대수는 롯데캐슬더뉴엘이 더 많지만 역에서 거리는 압도적으로 힐스테이트가 가깝습니다.
내후년 25년 입주 단지로 현재 분양권 거래 실거래가는 8억5000만원 정도에 형성되어 있지만 프리미엄이 5000만원에서 1억 정도가 있어서 대략 9억 정도로 비교가를 잡을 수 있을 것 같습니다
9억으로 안전마진 분석해 보면 소사역 롯데캐슬더뉴엘의 분양가는 평당 2500만원 ~ 2700만원 정도 예상되며 보수적으로 2700만원을 적용했을 때 분양가는 34평 기준 9억1800만원 입니다.
안전마진은 대략 6700만원입니다.
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(업데이트)
분양가가 싸게 나왔습니다.
비교단지인 힐스테이트소사역의 분양가는 8억5000만원 정도였습니다.
신규로 분양하는 단지는 현재 상승한 시세를 전부 반영해서 분양가를 책정하는 추세였습니다.
소사역 롯데캐슬은 흐름에 역행하는 분양가를 적용였습니다.
비교단지 보다 무려 4000만원 ~ 5000만원 정도 싸게 나왔습니다.
기존 안전마진 약7000만원보다 무려 1억 상승한 1억7000만정도 안전마진이 가능합니다.
13. 청뽀의 한마디
부천은 비규제지역으로 분양가상한제 미적용됩니다.
전매제한은 1년이며 거주의무도 없습니다
서해선이 개통했음에도 불구하고 경기악화로 시세상승을 못하고 있는 곳입니다.
입주기간이 많이 남아 있기 때문에 현재 안전마진은 6000만원 수준이지만 충분히 시세상승이 있을 것으로 보입니다.
(업데이트)
안전마진이 1억7000만원 확보 가능하고 입주시점도 여유가 많기 때문에 승산이 있을 것으로 보입니다.
입주시기인 2027년에는 GTX-B의 개통도 그리 멀지 않기 때문에 충분히 매리트는 있지 않을까 싶네요.
이상 소사역 롯데캐슬더뉴엘 분석 리뷰였습니다.
견본주택 위치
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소사역 롯데캐슬더뉴엘 홈페이지
