안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 청뽀입니다.
오늘은 권석역구역 재개발 사업 단지로 삼성물산, SK에코플랜트, 코오롱글로벌이 시공사로 선정되어 있는 매교역팰루시드 단지에 대해 정리해 볼까 합니다.
수원시도 재개발 사업이 활발히 진행 되고 있는데요.
매교역 주변 재개발 사업이 대부분 마무리 되었고 권선6구역 (매교역팰루시드) 이 마지막 주자로 남아 있습니다.
충분히 대장 단지가 될 소지가 있으니 함께 살펴 보시죠.
1. 사업개요
매교역팰루시드는 경기도 수원시 권선구 세류동 817-72일대 위치에 건설될 예정입니다.
아파트 총 2178세대 중 일반분양이 무려 1234세대나 공급 되는 대규모 단지입니다.
지하 2층 지상 최고 15층으로 건설될 예정으로 매교역 랜드마크 단지도 노리고 있는 기대되는 단지입니다.
2. 사업지위치
수인분당선 매교역의 바로 옆에 위치하고 있습니다.
매교역에서 1코스 위치에 1호선 수원역이 있으며 수원역은 GTX-C 가 들어설 예정입니다.
초초역세권으로 교통입지는 좋습니다.
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출처: 네이버지도
3. 추진현황
이주, 철거는 완료 했구요.
착공 및 일반 분양을 준비 하고 있는 단계 입니다.
업데이트 at 23.12.15 : 분양일정 확정되었네요. 아래는 무시해 주세요
출처: 하우징포스트
4. 입주자 모집공고
5. 청약자격
수원시 거주자 및 수도권(경기도 및 서울시, 인천시 거주)지역에 거주 19세 이상자
세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
수원시 거주자 우선공급
전용면적 85㎡ 이하: 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
전용면적 85 ㎡ 초과: 추첨제 (100%) 적용
6. 청약일정
모집공고: 12월15일
청약접수: 12월26일
당첨자 발표: 12월13일
계약일: 24년1월5일
입주예정일: 2026년 8월
7. 조합원 분양가
59A : 2억9100만원
71A : 3억4600만원
84A : 3억9100만원
8. 공급 규모 및 일반분양가
총2178세대 중 1234세대
48Am2 (22세대) : 6.16억
48Bm2 (9세대) : 6.25억
59Bm2 (62세대) : 7.36억
59Cm2 (108세대) : 7.38억
71Am2 (196세대) : 8.20억
71Bm2 (45세대) : 8.1억
84Am2 (676세대) : 8.99억
84Bm2 (58세대) : 8.97억
101m2 (58세대) : 11.98억
청약 하실 때 가점제와 추첨제 배정되는 물량이 다릅니다
당첨 확률을 높이시려면 아래 가점제 및 추첨제 배정 물량 확인하셔서 청약 넣으세요.
추첨제 물량은 84초과인 경우 100% 배정이지만 101은 실제 물량이 많이 없어서
84A에 청약 하시는게 물량이 더 많습니다.다.
9. 청약방법
청약홈사이트 바로가기
아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.
10. 조감도
11. 단지배치도 및 평면도
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12. 입지환경
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교통
경사도
힐스테이트푸르지오의 경우는 단지 내에 얕은 경사가 있지만 매교역팰루시드는 경사가 전혀 없는 평지에 위치 합니다.
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출처: 호갱노노
지하철
매교역팰루시드는 수인분당선 매교역 초초역세권에 위치 합니다.
GTX-C노선이 들어오게 되는 1호선 수원역과 1코스 옆으로 교통 입지는 좋습니다.
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출처: 호갱노노
교육
초등학교
초품아 단지는 아니지만 도보 5분 거리 입니다.
너무 가깝죠. 초등학교로 가는 도로는 아파트 건설 하면서 재 정비가 될 것이고 큰 도로를 건너지 않아서 저학년 학부모님들은 걱정이 없으 실 거에요
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출처: 호갱노노
중학교, 고등학교
중학교, 고등학교도 정말 가까운 거리에 위치 합니다
수원중학교와 수원고등학교가 길 하나 건너 매교역푸르지오SK뷰 단지 내에 있어 도보로 5분 거리 입니다.
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출처: 호갱노노
상권정보
매교역팰루시드 주변 상권은 차고 넘칩니다.
매교역을 기점으로 매교역푸르지오SK뷰, 수원세트널아이파크자이, 힐스테이트푸르지오수원 마지막으로 래미안펠루시드 까지 2년내 신축이 무려 10000세대 정도 집중적으로 모여 있습니다.
기존 상권도 어마 무시 하지만 신축 아파트로 인해 많은 인구가 유입되면서 상권이 더 활성화 된 것 같습니다.
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출처: 호갱노노
13. 호재
교통호재
아래 철도 개발 사업만으로 말이 필요 없습니다.
수원역에 들어올 GTX 사업으로 수원역은
1) GTX-C 노선
수원역에 신설될 GTX-C 노선으로 인해 삼성역까지 20분대로 이동이 가능합니다.
획기적인 노선이 될 GTX-C로 인해 수원역 부근 단지들은 부동산 가격 상승의 기대를 받고 있습니다.
수원역에 신설될 예정인 수원1호선입니다.
2025년 개통예정으로 신분당선, 인덕원 동탄선, 분당선, 경부선이 연결 되게 됩니다.
매교역에서 2코스 화서역에 신분선 연장이 예정되어 있습니다.
2028년 개통 예정으로 래미안펠루시드가 완공 되고 2년 후부터 이용 가능할 것으로 예상되며 강남 까지 신속하게 이동 가능합니다.
출처: 비즈엠
대규모 정비 사업
수원역 부근으로 대규모 도시정비 사업이 진행 되었습니다.
약2000만세대가 신축으로 변모하게 되면서 미니 신도시의 위용을 드러내게 될 것입니다.
정리 해 드렸던 것처럼 교통, 상권등 개발 사업이 완료 되고 나면 부동산 상승기에 가치는 폭등하지 않을까 예상 해 봅니다.
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출처: 수원시
이 근방 청약 물량이 있으면 무조건 청약하는 것을 추천 드리며, 현재 안전 마진이 당장 적더라도 미래를 보고 꼭 청약하시는 걸 추천 드립니다.
14. 안전마진분석
비교단지인 길 건너 매교역푸르지오SK뷰의 경우 최근 1년 실거래가는 50% 가 상승했습니다.
50% 상승이면 집값의 절반이 상승했다는 건데 엄청나네요.
힐스테이트푸르지오수원의 경우도 17% 정도 상승했네요.
주변 구축은 하락했는데 신축의 가격 상승률은 경이롭네요.
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안전마진은 대략적으로 아래와 같이 계산되어집니다.
(출처: 직방TV 재개발의 신 83화)
국평인 34평 기준으로 안전마진 및 수익률을 계산해 보도록 하겠습니다.
매매조건
매물 확인일자: 2023.05.23
감정가액: 1억6000만원
프리미엄(P): 4억2000만원
매매가액(감정가액 + 프리미엄): 5억8000만원
임차보증금: 0원
조합원 분양가: 3억9100만원
계약금: 0원
초기투자금
초기투자금 = 매매가액 – 전세금(임차보증금) + 계약금 – 이주비 = 58000 – 0 + 0 – 0 = 5억8000만원
추가분담금
추가분담금 = 조합원분양가 – 권리가액 – 계약금 = 39100 – 16000(감정평가액 x 비례율 100%) – 0 = 2억3100만원
총투자금
총투자금 = 매매가액 + 추가분담금 = 5억8000 + 2억3100 = 8억1100만원
부대비용
매매를 하게 되면 부동산복비, 등기비용, 수리비등 소소하게 들어가는 비용이 발생하게 됩니다.
대략적으로 매매가액의 5% ~ 6% 정도를 잡으시면 됩니다.
부대비용 = 매매가액 x 6% = 5억8000마원 x 6% = 3480만원
부대비용을 포함한 총투자비 = 8억1100 + 3480 = 8억4580만원입니다.
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입주 시 예상시세
매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.
비교단지로는 길 건너 신축인 매교역푸루지오SK뷰로 현재 시세는 10억0000만원에 거래가 되었습니다.
입주 시 예상시세 = 10억 (주변비교단지시세) x 3% x 3년 = 10억9200만원
총안전마진
아래 안전마진은 조합원 매물에 대한 안전 마진으로 일반 분양가는 아직 확정되지 않았기 때문에 추후 업데이트 하도록 하겠습니다.
예상은 안전마진이 있으며 이정도면 충분히 투자 할 만 합니다
총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 10억9200 – 8억4500 = 2억4600만원
연간 예상 수익률
입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연9.7% 정도 나옵니다.
지금은 비수기이지만 경기에 따라 저금리 시대 및 부동산 상승기에 접어 들면 기하급수적으로 수익이 늘어날 수 있을 것 같네요.
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 9.7%
조합원 물건 매수 기준
매교역팰루시드는 일반분양 일정이 확정되었고 조합원 입주권 가격도 많이 상승했습니다.
재건축, 재개발 아파트는 빨리 매수 할수록 돌아가는 이익이 커집니다.
조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 철거등등 각 단계마다 이익이 달라지기에 현금이 많으면 빨리 매수 하시는게 좋지만 그 만큼 사업이 엎어질 리스크도 있습니다.
이익이 줄어 들었다고 하지만 조합원 매물에 대한 이익도 약2억5000만원 정도 있습니다.
현재는 입주권 가격이나 일반분양가 가격의 갭이 큰 차이는 없기 때문에 조합원입주권 가격에 큰 매리트는 없습니다.
게다가 초반 투입되는 가격도 많기 때문에 조합원 입주권 보다 청약을 노리시는게 좋을듯 합니다.
물론 현금사정이 되시고 가점이 낮다면 조합원 매물도 계속 노려보시면 되겠습니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
일반분양가 기준
일반 분양가가 필자가 예상했던 것 보다는 다소 높게 나왔네요.
기존에 8억5000만원 정도로 예상했는데 9억 정도에 나왔습니다.
일반분양가 기준으로 해도 안전마진이 1억8000만원 정도 있으며 매교역주변은 팰루시드가 마지막 단지 입니다.
충분히 상승할 여력이 있는 입지의 단지 입니다.
15. 청뽀의 한마디
– 법적규제조항
전매제한 : 1년
재당첨제한 : 10년
실거주의무 : 없음
분양가상한제 미적용
안전마진도 충분히 있고 매교역 주변 신축이 10000세대 이상 입주하여 미니 신도시가 되겠습니다.
수원역을 거점으로 교통 입지도 더욱 좋아질 전망으로 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.
2년전 매교역푸르지오SK뷰의 분양가는 국평 6억5200만원 정도 였는데요
다소 비싸게 나왔지만 매교역 초초역세권이며 입지가가 좋아서 충분히 상승할 여지가 많습니다.
다만, 매교역푸르지오SK뷰 의 현재 매물 가격이 최저9억 최고10억7000만원 까지 형성되어 있습니다.
동일한 입지에 초중고가 단지에 있으므로 급매가 나온다면 매교역푸르지오SK뷰를 매수 하는게 더 좋을 것 같기도 합니다.
1개월 전세 평균가격이 4억8000만원이니 대략 4억초반정면 매수가 가능합니다.
이상 매교역팰루시드 분석 리뷰였습니다.
래미안 매교역펠르시드 홈페이지
