Part 1 재개발 & 재건축의 “차이점”
안녕하세요 재개발 & 재건축 투자에 목숨걸은 남자 “재투남” 입니다.
요즘 경기불황, 물가 상승으로 건축 자재비가 상승하고 신축 아파트 분양가가 하늘을 찌를 듯이 높아지고 있잖아요.
서울, 경기 국평 분양가가 10억을 넘은 지는 이미 오래 됐고 12억 ~ 13억 정도 형성되고 있어요.
아래는 전국 아파트 분양가 상승 곡선입니다.
전국으로 분석했을 때 매월 상승폭은 크지 않지만 꾸준히 상승하는 추세입니다.
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출처: KOSIS 민간아파트분양시장동향
게다가, 서울만 추려서 다시 분석해 보면 23년 5월부터 급격하게 상승하고 있음을 알 수 있습니다.
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출처: KOSIS 민간아파트분양시장동향
입지 좋은 단지, 학군지 주면, 서울 핵심지역 부근을 제외한 평균 가격으로만 보더라도 10억이 넘은 금액으로 분양가 책정이 되고 있는 것 같아요.
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출처: KOSIS
그래서 높은 분양가로 재개발 & 재건축 투자를 고민하고 계신 분들이 많은 것으로 알고 있고 제 주변에도 차라리 되지도 않는 청약하는 것 보다 재개발, 재건축 투자하는 게 낮다고 말씀하시는 분들이 많더 라구요.
그럼 재개발 & 재건축이 무엇인지!
초고대 액션 피규어처럼 정말 오래된 장난감이 있다고 상상해 보세요.
온통 먼지로 뒤덮이고, 팔이 떨어져 나가고, 더 이상 별로 시원하지 않습니다.
새롭고 반짝이는 액션 피규어를 갖고 싶을 수도 있겠죠?
글쎄요, 그것은 일부 지역의 주택과 아파트에서 일어나는 일과 비슷합니다.
서울과 같은 대도시에는 좋은 곳에 오래된 주택과 아파트가 많이 있습니다.
사람들은 편리하기 때문에 그곳에 살고 싶어합니다.
그래서 그들은 이 오래된 장소를 개조하기로 결정했습니다.
하지만 그들은 단순히 청소만 하는 것이 아닙니다.
그들은 그것들을 헐고 그 자리에 새로운 것을 세웁니다.
새 아파트를 지으면 기존 아파트보다 훨씬 더 비싸 집니다.
그것은 모든 부가 기능을 갖춘 슈퍼 업그레이드된 액션 피규어를 갖는 것과 같습니다. 🚀
하지만 더 많은 것이 있습니다!
사람들은 이것을 아파트라면 ‘재건축’이라고 부르고, 주택이나 빌라라면 ‘재개발’이라고 부를 것입니다.
그러나 여기에 까다로운 부분이 있습니다.
항상 그렇게 명확한 것은 아닙니다.
원칙적으로 ‘주택재건축사업’이란 도로, 공원, 학교, 기타 유용한 것들이 이미 갖춰진 동네에 살기 좋은 곳을 만드는 것을 의미합니다.
이는 액션 피규어가 멋진 놀이터에서 놀고 있는지 확인하는 것과 같습니다.
그래서 그 지역에 이런 좋은 것들이 다 있어도 집이나 아파트가 너무 낡으면 헐고 새 집을 짓는 경우가 많습니다.
아파트가 이에 대한 가장 좋은 예입니다. 🏢
하지만 주택이나 빌라의 경우 동네의 모든 것이 양호하고 새 집을 지을 경우에도 여전히 ‘재건축 프로젝트’라고 합니다. 🏡
간단히 말해서 재건축과 재개발은 오래된 액션 피규어를 멋진 놀이터에서 멋지게 업그레이드하는 것과 같습니다.
그리고 때로는 다른 모든 것이 좋을 때에도 새로운 것을 만드는 것을 거부할 수 없습니다! 🏗️✨
당신의 이웃을 큰 퍼즐처럼 생각하십시오.
가끔 어떤 곳에서는 퍼즐 조각이 오래되어 부서지는 경우가 있습니다.
작은 터널을 통해 큰 장난감 자동차를 운전하려고 하는 것처럼 도로가 좁을 수도 있습니다. 🚗💨
그리고 비가 오면 뒷마당에 있는 미니 수영장처럼 물이 넘칠 수도 있습니다.
사업을 추진하는 조합은 이 퍼즐에 대한 규칙을 가지고 있습니다.
그들은 “만약 어떤 장소에 오래되고 부서진 건물이 있고, 도로가 엉망이고, 항상 젖어 있다면, 우리는 고쳐야 합니다!”라고 말합니다. 🧩
그들은 이런 수리 작업을 ‘재개발’이라고 부릅니다.
출처: 대한경제
이는 깨진 장난감이 있지만 이를 보관하려면 더 크고 더 나은 장난감 상자가 필요한 것과 같습니다.
이제 중요한 부분이 있습니다.
아파트인지 주택인지는 중요하지 않습니다.
정말 중요한 것은 도로, 놀이터 등 모든 중요한 것들과 같은 퍼즐 조각의 상태입니다.
그런 것들이 엉망이라면 그곳은 ‘재개발 지역’이다. 🏘️
이에 대한 한 가지 큰 예는 “뉴타운 프로젝트”라는 것입니다.
그것은 동네를 더 좋게 만들려는 엄청난 계획과 같습니다.
보세요, 이 계획이 있기 전에 어떤 사람들은 전체 퍼즐에 대해 생각하지 않고 단지 새 집을 짓고 있었습니다.
이는 제대로 정리하지 않은 채 컬렉션에 장난감을 점점 더 추가하는 것과 같았습니다. 🧸
그래서 뉴타운 사업은 2002년 서울에서 시작됐고 이후 다른 곳으로도 확산됐다.
우리 동네에 멋진 집과 멋진 놀이터가 동시에 있도록 하는 것은 팀워크 게임과 같습니다! 🌆👷♂️🏡
요약하자면, 재개발은 우리 동네에 큰 퍼즐을 맞추는 것과 같습니다.
그리고 뉴타운 프로젝트는 모든 것이 딱 맞게 들어맞도록 하기 위한 특별한 계획과 같습니다! 🧩🏗️✨
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출처: 서울시
재개발 & 재건축 장-단점 비교
한 눈에 보기 쉽게 장단점을 비교테이블을 정리했어요.
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출처: 하루에 끝내는 재개발 재건축