안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 청뽀입니다.
오늘은 서울 핵심지역에
2억대로 투자 가능한 지역이 있다고
소문이 나서 찾아 봤습니다.
장위15구역 개요
– 위치: 성북구 장위동 233-42번지 일대
– 구역 면적: 189,450m2
– 계획 세대수: 3,318세대 (공공임대 845세대, 조합원·일반 분양 2,473세대)
– 사업 내용: 역세권 개발을 포함한 촉진 변경 접수 중
장위15구역의 강점
1. 초역세권 입지: 6호선 상월곡역과 맞닿은 초역세권
2. 교육 환경: 월곡초, 장위초 인접한 ‘초품아 단지’
3. 개발 호재: 장위뉴타운 내 최대 규모인 3,318세대 공급 예정 (서울 내 매머드급 규모)
진행 상황
– 2005년 12월: 장위뉴타운지구 3차 지정
– 2018년 5월: 구역 해제
– 2019년 7월: 서울시 직권으로 제척
– 2021년 1월: 정비구역 직권해제 무효확인 소송 대법원 승소로 재정비촉진구역으로 재편입
– 2022년 3월: 조합설립인가 [장위15 vs 장위15-1]
– 2023년 11월: ‘장위 재정비촉진지구 변경 및 장위15구역 재정비촉진계획 결정(변경)안’ 공람공고
– 2023년 12월: 공청회 개최 및 서울시 도시재정비위원회 상정
투자 포인트
– 신축 빌라 매매 시세: 4~5억원대
– 전세 시세: 1억원대(상태에 따라 다름) ~ 2억원 후반대(쓰리룸)
– 초기 투자금: 3~4억원대
– 유의사항: 구역 해제 기간 중 지어진 일부 빌라의 입주권 여부 불투명
[장위15구역, 재정비촉진계획 입안 앞둬…15-1구역 합의 가능할까]
권리산정일 이슈
– 장위15구역 재정비 촉진계획 고시일: 2010년 4월 22일
– 2010년 7월 15일 이전 기본계획 수립 구역은 구조례 적용
– 권리산정일 기준: 2003년 12월 30일
– 쟁점: 권리산정일 이후 다가구에서 다세대로 전환 시 입주권이 대표 1인에게만 부여되어 분쟁 발생 가능
투자 분석
– 장위뉴타운 신축 및 장위4구역 분양가: 10억원 전후
– 장위15구역은 상월곡역 초역세권으로서 개발 시 역세권 입지의 대장이 될 것으로 예상
– 구역 해제 기간에 지어진 빌라 입주권 여부 불확실성 존재
– 중개업소에서는 ‘하이리스크 하이리턴’ 투자로 권유
– 전례 없는 사례로 향후 전개 방향에 주목 필요
결론
장위15구역은 2억원대로 진입 가능한 서울시 재개발 지역 중 하나로,
상월곡역 초역세권이라는
입지적 장점과 함께 개발 사업이 본격화될 경우 높은 수익을 기대할 수 있습니다.
특히 장위뉴타운 내 최대 규모인 3,318세대가 공급될 예정이며,
서울 내에서도 매머드급 단지로 주목받고 있습니다.
그러나 구역 해제 기간에 지어진 빌라의 입주권 여부 등 불확실성이 존재하며,
최근 구축 빌라와 신축 빌라 간의 권리 다툼으로 인해
조합장 해임이 논의되고 있어 투자에 신중을 기해야 합니다.
이러한 불확실성은 투자 리스크로 작용할 수 있으므로
투자자들은 향후 전개 방향을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
장위10구역 전광훈 목사가 생각나네….. 들어가면 개고생할 듯…
