오늘은 제가 단독으로 입수한 개포주공 6·7단지의 사업성 분석 자료를 통해 투자자들이 꼭 알아야 할 내용을 심층 분석해보겠습니다.
🏢 “40년 역사가 새 아파트로!” – 개포주공 6·7단지 프로젝트의 모든 것
1. 단지 개요
– 현재 세대수: 총 1,960세대
– 6단지: 1,060세대
– 7단지: 900세대
– 입주년도: 1983년
– 현재 평형구성: 23평, 25평, 31평, 34평
2. 재건축 진행상황
✓ 2020.12: 조합창립총회
✓ 2021.01: 조합설립인가
✓ 2024.04: 사업시행인가 신청
– 향후 시공사 선정 예정
> 💡 **왜 5단지와 분리했나?**
> – 5단지: 용적률이 낮고 대지지분 0.5~1평 더 큼
– 6·7단지: 통합개발로 시너지 효과 극대화
💰 “바로 보는 수익성” – 디테일한 사업성 분석
1. 비용구조 완전 분석
A. 종전자산평가액 (4조 1,500억원)
– 23평형(400세대): 18억원
– 25평형(400세대): 19.3억원
– 31평형(580세대): 21.5억원
– 34평형(580세대): 23.6억원
– 상가 등: 650억원
B. 공사비 상세내역 (1조 6,325억원)
– 연면적: 170,052평
– 평당 공사비: 960만원
– 4년 후 물가상승분 반영
C. 사업비 세부내역 (3,300억원)
– 조합운영비: 700억원
– 금융비 및 보상비: 1,800억원
– 정비기반시설 조성비: 500억원
– 예비비: 300억원
🎯 “돈 되는 평형은?” – 분양계획 완전정복
1. 새 아파트 평형구성
【조합원 물량】
– 30.5평(75㎡): 180세대
– 34평(84㎡): 773세대
– 40평(100㎡): 646세대
– 44평(110㎡): 127세대
– 48평(119㎡): 46세대
– 펜트하우스: 7세대
【일반분양 물량】
– 18.5평 및 25평 위주: 410세대
【임대주택】
– 18.7평(45㎡): 314세대
– 25평(59㎡): 14세대
2. 분양가 예상
> 🔔 **주목! 평당 분양가**
> – 조합원분양가: 6,800만원
> – 일반분양가: 8,500만원
> – 임대주택: 1,200만원
🌟 “돈되는 포인트 5” – 투자가치 완벽해부
1. 로케이션 프리미엄
– 개포동과 대치동 사이 가교역할
– 양재천 조망권 확보
– 영동대로변 프리미엄
2. 신축 프리미엄
【단지특징】
– 최고층수: 35층
– 총 세대수: 2,698세대
– 용적률: 299.98%
– 건폐율: 최적화 설계
3. 이주수요 특수
– 대치동 주요단지 재건축 시점과 맞물림
– 양도세 중과 배제 가능성
– 임대수요 확보 유리
4. 설계의 특별함
【차별화 포인트】
– 공공보행통로 최적화
– 단지 내 조경특화
– 커뮤니티시설 강화
5. 미래가치 포인트
– 강남권 마지막 대단지 재건축
– 대치동 학군 프리미엄
– 향후 역세권 개발 수혜
📈 “똑똑한 투자자를 위한” – 전문가의 조언
1. 평형선택 전략
【추천 평형】
– 실거주자: 34평/40평
– 투자자: 23평/25평
– 임대소득: 18.5평
2. 분담금 관리 전략
> 💰 **평형별 예상 추가분담금**
> – 23평→34평 변경: 6억원
> – 31평→40평 변경: 5.3억원
> – 소형→중형 상향: 평균 5억원대
3. 투자 리스크 관리
【체크포인트】
– 공공보행통로 설치 영향
– 35층 높이제한의 한계
– 일반분양가 규제 가능성
🎈 “앞으로 주목할 점”
- 시공사 선정 과정
- 분양가상한제 적용 방식
- 주변 단지 재건축 진행상황
- 강남권 부동산 시장 변화
- 정부의 재건축 정책 변화
> 📌 **마무리하며**
> 개포주공 6·7단지는 강남권 마지막 대어급 재건축 단지입니다.
> 입지, 규모, 설계 모든 면에서 프리미엄을 기대할 수 있는 만큼,
> 앞으로의 진행상황을 주목해봐야 할 것 같습니다.
함께 보면 좋은 자료
주의사항
청약 관련 포스팅은 입주자 모집공고문과 주택공급관련 국가정책에 관한 규칙을 참고하여 작성하고 있습니다.
명확하지 않은 부분, 상세하게 나오지 않는 부분은 건설사 모델하우스, 청약홈 등에 문의 하여 확인 후 작성하고 있습니다.
그럼에도 불구하고 사실과 다른 부분이 있을 수 있습니다.
포스팅해드리는 정보는 참고만 하시고 청약자의 상황에 맞게 건설사 모델하우스 분양 문의처에 확인 후 청약하시고 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 인지 바랍니다.