안녕하세요, 부동산 투자 분석가 ‘구루’입니다.
오늘은 성남시 수정구의 핫한 재개발 구역, 수진1구역에 대해 깊이 있게 분석해보려고 합니다.
과연 이곳이 구성남의 새로운 중심지가 될 수 있을까요?
함께 살펴보시죠!
📍 수진1구역, 어디에 있고 어떤 곳인가?
수진1구역은 성남시 수정구 수진동 963번지 일대에 위치한 대규모 재개발 프로젝트입니다.
LH가 시행사 역할을 맡아 진행 중이며, 현재 사업시행인가를 앞두고 있습니다.
– 구역면적: 26만 1,828m2
– 총 세대수: 5,668세대 (기존 자료: 5,356세대)
– 위치적 장점: 8호선 수진역 초역세권, 수인분당선 모란역과 태평역 인접
👉 [더 자세한 위치 정보 보기]
💰 사업성 분석: 과연 얼마나 될까?
1. 총비용 추정
– 종전자산평가액: 14,200억원
– 공사비: 19,500억원 (총 공사비 1조 5,585억원 규모)
– 사업비: 9,000억원
– **총 비용: 42,700억원**
2. 총수익 추정
– 조합원분양수익: 23,986억원
– 일반분양수익: 15,648억원
– 임대주택분양수익: 1,715억원
– 상가 등 분양수익: 1,363억원
– **총 수익: 42,712억원**
👉 [상세 수익 분석 보기]
🏗️ 주목할 만한 특징들
**고도제한**: 성남공항으로 인해 최고 15층, 45m까지만 건설 가능
**대규모 단지**: 구성남 재개발 중 최대 규모 (57개동, 5,668가구)
**교통의 요지**: 수진역 초역세권, 모란역과 태평역 인접
**지형**: 구역 중심부는 높은 지형, 북측은 완만한 경사, 남측은 급경사
📊 분양가 예측: 얼마나 오를까?
조합원 분양가 예측
– 25평형(59㎡): 6.6억원
– 34평형(84㎡): 8.7억원
일반 분양가 예측
– 25평형(59㎡): 10.5억원
– 34평형(84㎡): 13.6억원
(주의: 상대원2구역의 실제 조합원 분양가와 차이가 있습니다.
상대원2구역 59㎡: 4억 6천만원, 84㎡: 5억 7천만원)
👉 [상세 평형별 분양가 정보]
🔢 세대수 구성
– 104㎡: 350세대
– 84㎡: 1,895세대
– 74㎡: 236세대
– 59㎡: 1,364세대 (임대 180세대 포함)
– 49㎡: 180세대 (전체 임대)
– 39㎡: 948세대 (임대 200세대 포함)
– 26㎡: 657세대 (임대/오피스텔)
– 총 임대: 905세대
59㎡와 84㎡가 전체의 약 57%를 차지하고 있습니다.
👉 [세대수 구성 상세 보기]
출처 : 까르의 서울 재개발 분석
🔮 미래 가치 전망: 구성남의 중심이 될 수 있을까?
**대규모 단지의 장점**: 5,668세대의 대단지로 형성될 예정
**교통 편의성**: 지하철 역세권 위치
**상권 발달**: 도심기능 활성화 지역으로 지정, 주거복합시설 포함
**서울 접근성**: 강남권과의 상대적 근접성
출처 : 브라이언의 서재
🤔 투자 포인트: 무엇을 고려해야 할까?
**사업 진행 속도**: 사업시행인가를 앞둔 단계로, 변수 발생 가능성 있음
**고도제한**: 15층 제한으로 인한 단지 설계의 특징
**주변 재개발 상황**: 신흥1구역 등 인접 구역과의 비교 필요
**시장 상황**: 향후 부동산 시장 변화에 따른 리스크 고려
**프리미엄**: 상대원2구역 사례 참고 (프리미엄 3억대)
💡 투자 전략 팁
**입주권 고려**: 극소 지분이 아니라면 84㎡ 이상 배정 가능성 높음
**대체주택 비과세 활용**: 실거주 목적이라면 사업시행인가 이후 대체주택 취득 고려
**주변 시세 참고**: 산성역 포레스티아, 산성역 자이 푸르지오 등 비교 분석
산성역 포레스티아
산성역 자이 푸르지오
이상으로 수진1구역 재개발에 대한 분석을 마치겠습니다.
여러분은 어떻게 생각하시나요?
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주의사항
청약 관련 포스팅은 입주자 모집공고문과 주택공급관련 국가정책에 관한 규칙을 참고하여 작성ㄴ하고 있습니다.
명확하지 않은 부분, 상세하게 나오지 않는 부분은 건설사 모델하우스, 청약홈 등에 문의 하여 확인 후 작성하고 있습니다.
그럼에도 불구하고 사실과 다른 부분이 있을 수 있습니다.
포스팅해드리는 정보는 참고만 하시고 청약자의 상황에 맞게 건설사 모델하우스 분양 문의처에 확인 후 청약하시고 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 인지 바랍니다.