한남2구역의 입지적 장점
한남2구역은 서울 용산구에 위치한 재개발 구역으로, 입지적으로 많은 장점을 가지고 있습니다.
한강자락을 끼고 있어 한강뷰가 멋지게 보이며,
한남역과 서빙고역 사이에 위치해 있습니다.
이태원역 남쪽으로 붙어있고,
용산공원 동쪽에 자리 잡고 있어 쾌적한 주거환경을 자랑합니다.
또한 신분당선 연장으로 인한 교통 호재도 기대되는 곳입니다[^1].
한남2구역은 한남뉴타운 북서쪽에 위치해 있으며,
한남뉴타운 내에서 가장 규모가 작은 구역입니다.
이태원역 인근 상권과 가까운 점이 장점이 될 수 있지만,
대단지 아파트 인접 상업시설에 대한 선호도 저하가 단점으로 작용할 수도 있습니다.
또한 한강조망의 경우 한남3, 4, 5구역에 의해
대부분 가려지기 때문에 기대하기 어려운 점도 있습니다.
하지만 한남뉴타운 자체가
반포대교와 한남대교를 통해 강남 접근성이 좋고,
주변 고급주택 밀집 지역과
대비되는 신축 아파트로의 변모를 통해
지역 가치 상승이 기대되는 만큼,
한남2구역 또한 이에 따른 가격 형성이 이뤄질 것으로 전망됩니다
한남2구역 재개발 진행사항
한남2구역은 2021년 8월 사업시행인가를 받았으며,
2022년 10월 시공사로 대우건설이 선정되었습니다.
2024년 예정으로 종전자산평가액
공개 및 조합원 분양신청이 이루어질 예정이며,
자산평가가 완료된 후 조합원 분양신청이 진행될 것으로 보입니다.
(최근 한남2구역 감정평가금액 및 조합원분양가
책자가 든 우편물이 개별 조합원들에게 도착하였습니다.
기다리던 한남2구역의
감정평가금액과 조합원분양가가 정해짐에 따라
한남뉴타운 시장이 다시 한번 주목받을 것으로 예상됩니다.)
한남2구역 재개발 사업개요
한남2구역 재개발사업은 주택재개발정비사업으로,
용산구 보광동 272-3번지 일대 114,580㎡ 부지에 조성됩니다.
대지면적은 82,842㎡, 용적률 195%, 높이 40.5m로 계획되어 있습니다.
현재 설계안은 14층 높이의 아파트로 구성되어 있으나,
설계 변경을 통해 부분적으로 층수를 상향하는 방안이 추진 중에 있습니다.
한남2구역 재개발 사업성 분석
한남2구역은 총 1,537세대 중 1,299세대가 일반분양될 예정이며,
전용면적 84㎡ 이상은 731세대로 조합원(910명) 수보다 적은 상황입니다.
이에 조합에서는
조합원 대부분이 84㎡ 이상을 받을 수 있도록 설계변경을 추진하고 있습니다.
현재 한남2구역의 종전자산평가액은 공개되지 않았으나,
한남3구역 대비 10% 이상 높을 것으로 추정되고 있습니다.
조합원 중 1+1세대 100세대가 신청하였고,
910명의 조합원 중 청산자를 제외한 900명이 분양신청을 할 것으로 예측됩니다.
상가수익과 임대주택수익(232세대) 등을 고려하면
비례율은 98% 이상이 될 것으로 보입니다.
다만 아직 조합원 분양가 등이
확정되지 않아 분담금 규모는 예측하기 어려운 상황입니다. (최근 감정평가 및 분양가 확정되었음)
(한남2구역 조합원 분양신청 타입별 분양금액표와 평형대별 비율이 공개되었습니다.
한남2구역의 타입별 조합원분양가를 한남3구역과 비교해보면
– 25평(59타입)은 한남3구역 대비 29.2% 높아진 3억 2,523만원 증가
– 34평(84타입)은 4억 8,477만원 높아진 33.4% 증가
– 47평(114타입)은 8세대만 건설 예정으로 펜트하우스, 조합원분양가 31억 1,491만원 책정
– 47평 대신 38평(103타입)으로 건설 예정
한남2구역 조합원분양가 상승의 주요 원인은
– 공사비 상승: 한남3구역 3.3㎡당 598만원 대비 한남2구역 770만원
– 일반분양분 감소, 단독주택 비중 증가
한남2구역 감정평가 결과는
단독주택 기준 평당 6,000~7,000만원 수준으로
한남3구역 대비 30% 증가한 것으로 알려졌으나,
정확한 내용은 자료 검토 후 재공유 예정입니다.)
한남2구역 재개발 매물 정보
한남2구역 재개발 구역 내 다세대주택 매물의 경우
프리미엄이 보통 5억 선에 형성되어 있으며,
매매가는 13억부터 다양합니다.
총 매수가를 18억으로 가정하고
주변 시세를 고려하면 안전마진은 6억 정도로 예상됩니다.
근생주택으로 나온 매물은
대지면적 8평에 매매가 15억 정도입니다.
다만 감정평가와 조합원 분양가가 확정되지 않아
정확한 수익성 계산은 어려운 상황이지만,
주변 아파트 시세와 비교해볼 때
매력적인 투자처가 될 수 있을 것으로 보입니다.
한남뉴타운과 한남2구역의 미래가치
한남2구역은 한남뉴타운 중 가장 북쪽에 위치해 있으며,
이태원역 인근 상권과 가깝고 한남대교,
반포대교를 통해 강남 접근성도 우수합니다.
비록 한강조망은 다소 어려울 것으로 예상되나,
한남뉴타운 재개발 완료 시
지역 가치 상승에 따른 프리미엄이 형성될 것으로 기대됩니다.
투자 관점에서 본 한남2구역
한남2구역은 이미 시공사까지 정해졌고,
한남뉴타운에서 3구역 다음으로 진행이 빠른 구역입니다.
한남3구역 조합원분양가는 84㎡ 기준 14억 정도이며,
한남2구역은 이보다 조금 더 높을 것으로 예상됩니다.
총비용을 계산하면 한남2구역
조합원분양가 84㎡ 기준 15억,
급매물 프리미엄 7억 정도로 생각했을 때
총 22억~23억 정도로 볼 수 있습니다.
준공 시 시세는 주변 아파트 시세를 고려할 때
최소 84㎡ 기준 40억 정도로 예상되므로,
수익금 면에서 다른 재개발에 비해 클 것으로 판단됩니다
한남2구역은 한강뷰는 거의 없지만,
한남3구역과 5구역도 대형평수가 아니면 한강뷰가 없기 때문에
현재 초기 투자금액이 저렴한 한남2구역 투자를 고려해볼 만합니다.
사업성 분석
총비용 분석
종전자산평가금액 추정
– 감정평가액: 16,500억원
– 현금청산자: 500억원
– 종전자산평가금액: 16,000억원
한남2구역의 추정 감정평가금액은
구역면적 기준 평당 감정평가액이 한남3구역과
비슷할 것으로 예상되며,
면적 차이를 고려하여 16,500억원 정도로 추정됩니다.
현금청산자금액을 약 500억원으로 가정하면,
종전자산평가금액은 16,000억원입니다.
(한남2구역 감정평가 결과
단독주택 기준 평당 6,000~7,000만원 수준으로
한남3구역 대비 30% 증가한 것으로 알려졌으나,
정확한 내용은 자료 검토 후 재공유 예정입니다.)
공사비 추정
– 연면적: 104,000평
– 평당 공사비: 950만원/평
– 총 공사비: 9,880억원
설계변경에 따른 연면적 104,000평,
공사비 인상과 착공 기간 등을 고려한
평당 공사비 950만원을 적용하면
총 공사비는 9,880억원으로 추정됩니다.
(한남2구역의 3.3㎡당 공사비는 770만원
수준으로 한남3구역 598만원 대비 큰 폭으로 상승하여,
조합원이 부담할 비용 증가의 주요 원인으로 작용하고 있습니다.)
사업비 추정
– 조합운영 및 인허가비용: 800억원
– 국공유지 매입비: 1,000억원
– 현금청산자 및 보상비 등: 1,000억원
– 사업비 금융비용: 1,200억원
– 정비기반시설 설치비: 400억원
– 예비비: 500억원
– 합계: 4,900억원
사업비는 각종 비용을 합산하여 4,900억원 정도로 추정되며,
한남3구역과 비교하여 타당한 수준으로 보입니다.
총비용 추정
– 종전자산평가액: 16,000억원
– 공사비: 9,880억원
– 사업비: 4,900억원
– 합계: 30,780억원
종전자산평가액, 공사비, 사업비를 합한 총비용은 30,780억원으로 추정됩니다.
총수익 추정
총수익은 조합원분양수익, 일반분양수익,
임대주택수익, 상가분양수익의 합계로 구성됩니다.
조합원분양수익 추정
– 총 공급면적: 50,500평
– 아파트 공급면적: 46,500평(임대주택 4,500평 포함)
– 조합원분양면적: 36,125평(900+100(1+1)세대)
– 평당 조합원분양가: 6,400만원/평
– 조합원분양수익: 23,120억원
조합원분양수익은
조합원 900세대와 1+1 100세대가 전용 84㎡ 이상을 신청하는 것을
가정하여 36,125평에 평당 분양가 6,400만원을
적용 23,120억원으로 추정됩니다.
(한남2구역 조합원분양가는 한남3구역 대비 25평(59타입) 29.2%, 34평(84타입) 33.4% 상승하였고,
47평(114타입)은 펜트하우스 8세대로 31억 1,491만원, 38평(103타입) 신설 등의 변화가 있었습니다.)
일반분양수익 추정
아파트 공급면적: 46,500평
일반분양면적: 5,875평
평당 일반분양가: 7,500만원/평
일반분양수익: 4,410억원
일반분양수익은 일반분양면적 5,875평에
평당 분양가 7,500만원을 적용하여 4,410억원으로 추정됩니다.
(한남2구역의 일반분양 물량은 한남3구역
대비 적은 편으로, 이 또한 조합원분양가 상승의 한 요인으로 작용하고 있습니다.)
임대주택수익 추정
임대주택면적: 4,500평(232세대)
임대주택 분양가: 2,000만원/평
임대주택분양수익: 900억원
임대주택은 232세대, 4,500평 규모로 조성되며,
평당 분양가 2,000만원 적용 시 임대주택분양수익은 900억원입니다.
상가분양수익 추정
상가면적: 4,000평(공급면적 기준)
상가 분양가: 6,000만원/평(조합원, 일반 평균)
상가 분양수익: 2,400억원
용산구 및 이태원 상권 인접 입지를 고려하여
상가분양면적을 4,000평으로 가정하고,
평균 분양가 6,000만원을 적용하면 상가분양수익은 2,400억원입니다.
총수익
조합원분양수익: 23,120억원
일반분양수익: 4,410억원
임대주택수익: 900억원
상가분양수익: 2,400억원
합계: 30,830억원
각 분양수익을 합산한 총수익은 30,830억원으로,
총 지출금액 30,780억원 대비 50억원 정도 높은 수준입니다.
이를 종전자산평가금액 16,000억원 기준으로
비례율을 환산하면 100.3125%이며,
사실상 100% 정도로 볼 수 있습니다.
(단, 현재 한남2구역 감정평가 결과와
조합원 분양가 상승 등을 고려할 때 실제 비례율은
이보다 낮아질 가능성이 있습니다.)
조합원분양가가 기존 예상치보다
높게 형성된 것은 높은 감정평가액, 설계변경으로 인한
조합원분양면적 증가와 일반분양면적 감소,
공사비 상승 등에 기인합니다.
또한 조합원 대비 총 세대수가 적어
사업성 확보가 쉽지 않은 점도 조합원분양가
상승 요인으로 작용했습니다.
다만 한남2구역 감정평가액과 조합원분양가 확정에 따라,
실제 분양가와 사업성은 추정치와 차이가 있을 수 있어
지속적인 모니터링이 필요해 보입니다.