청약_재개발_홍은13구역_홍은동 서대문센트럴아이파크 분양가, 안전마진, 평명도, 배치도, 분양정리

안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 재공남입니다.

오늘은 홍은제13구역 재개발 사업 단지로 HDC현대산업개발이 시공사로 선정되어 있는 홍은동 서대문센트럴아이파크단지에 대해 정리해 보겠습니다.

1. 사업개요

서대문 센트럴아이파크는 서울시 서대문구 홍은동 11-111번지 위치에 건설될 예정입니다.

아파트 총827세대 중 일반분양이 약 409세대가 공급 되는 단지입니다.

지하 3층 최고 15층 12개동으로 구성될 예정입니다.

사업개요

출처: 홍은13구역 조합

사업개요

출처: 홍은13구역 조합




2. 사업지위치

교통적인 입지로는 위치가 너무 좋지 않습니다.

3호선 홍제역이 그나마 가까운 거리로 1.8km 떨어져 있어 도보는 30분 걸리고 대중교통으로 15분 정도 소요 됩니다.

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서업지위치

출처: 홍은13구역 조합

3. 추진현황

21년 7월 15일에 착공신고 완료 되었고 일반분양 승인 준비 중입니다.

추진현황

출처: 홍은13구역 조합

현장

현장

출처: 호갱노노

4. 입주자 모집공고 (추후 업데이트)





5. 청약자격

서울특별시 거주자 및 수도권(경기도 및 인천 거주)지역에 거주 19세 이상자

서울특별시 거주자 우선공급

전용면적 85㎡ 이하: 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용

전용면적 85 ㎡ 초과: 추첨제 (100%) 적용

6. 청약일정 (추후 업데이트)





7. 조합원 분양가

49m2: 약3억

59m2: 약3.6억

75m2: 약4.5억

84m2: 약4.8억

84Tm2: 약5.2억

8. 공급 규모 및 일반분양가 (예상, 추후 업데이트)

49m2: 약6.5억

59m2: 약7.4억

75m2: 약9.2억

84m2: 약10.4억

84Tm2: 약11.7억




9. 청약방법

청약홈사이트 바로가기

아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.

청약방법

10. 조감도

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조감도

출처: 홍은13구역 조합

11. 단지배치도 및 평면도

평형별 세대수를 보면 전체 세대가 거의 소형평수로 구성되어 있습니다.

조합원들이 34평을 대부분 가져갈 것으로 보이며 일반물량은 거의 풀리지 않을 것으로 보입니다.

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배치도

출처: 홍은13구역 조합

39A,B 타입

평면도

49A,B 타입

59A 타입

59B 타입

75 타입

84A 타입

84B 타입

84TA타입

평면도

84TB타입

84TC타입

84TD타입

출처: 홍은13구역 조합





12. 입지환경

서대문 센트럴아이파크는 녹번역과 홍제역 사이에 위치 합니다.

다만, 녹번역과 홍제역 둘다 도보로 가기에는 너무 먼거리입니다.

도보로 30분 정도 소요 됩니다.

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입지

출처: 네이버부동산

교통

경사도

서대문 센트럴아이파크의 가장 큰 단점 중 하나는 경사도가 아닐까 싶네요.

북한산의 상쾌하고 괘적한 자연이 있는 반면에 경사가 너무 심합니다.

하지만 최근 단지 설계의 경향은 단지 내는 경사가 없게 설계를 합니다.

서울시내로 대중교통 이동 할 경우 출퇴근 시에 경사를 경험 하게 되실 겁니다.

강제 다이어트가 되실 수 있습니다.

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경사

출처: 호갱노노

지하철

입지에서 설명 드렸듯이 대중교통으로 홍제역으로 이동해야 됩니다.

도보30분, 마을버스 15분 소여 됩니다.

교통은 기대 안하시는게 좋을 것 같습니다.

호재 부분에서 다르게 될 강북횡단선이 있지만 글쎄요….

얼마나 도움이 될지 조금 있다 알아 보겠습니다.

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입지

출처: 호갱노노

지하철

교육

초등학교, 중학교

단지에서 5분거리에 홍은초등학교가 있습니다.

다만, 중학교가 애매 합니다.

인왕중학교가 까지 걸어서 22분 소요 됩니다.

마을버스를 타더라도 3분 버스를 타게 되고 14분은 걷게 됩니다.

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초등학교_중학교

출처: 호갱노노

인왕중학교의 중학교 수행평가 학업성취도는 73.7로 상위권의 학교는 아닙니다.

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중학교수행

주변에 학원도 부족한 입지입니다.

학원가

상권정보

서대문 센트럴아이파크 주변 상가는 많지는 않습니다.

홍제역으로 가는 길에 상가들이 다소 있고 홍제역 까지 가게 되면 충분한 상권이 형성되어 있습니다

반경 1km 내에 음식점 등 식품 업종이 65.78 %로 가장 많은 비율을 차지 하고 있습니다.

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상권

출처: 호갱노노

상권





13. 호재

1) 교통호재

강북횡단선이 목동에서부터 홍제와 상명대를 지나 청량리 까지 연결 됩니다.

홍은동에서 주요 서울 시내까지 연결 되는 중요한 노선으로 평가 됩니다.

다만, 여기서 반전이 있죠

강북횡단선이 서대문 센트럴아이파크에 정말 호재 인지 노선도의 위치를 상세히 확인해 보겠습니다

더블 역세권이 될 홍제역은 위에서도 언급 드렸듯이 도보로 30분 정도 걸립니다.

상명대역 또한 도보로 30분 정도 걸립니다.

도보권은 아니며 마을버스로 16분 ~ 17분 거리이며 마을버스(서대문12번) 배차 간격은 10분입니다.

강북횡단선이 개통 되더라도 도보로 가능한 역세권 단지는 아니므로 참고하시기 바랍니다.

1) 강북횡단선

교통호재




14. 안전마진분석

안전마진은 대략적으로 아래와 같이 계산되어집니다.

안전마진

(출처: 직방TV 재개발의 신 83화)

조합원 입주권을 매수 했을 때의 안전마진과 일반분양 청약 당첨 되었을 때의 안전마진을 각각 확인해 보겠습니다.

일반분양 공급분 기준 24평으로 분석 하겠습니다.

매매조건

매물 확인일자: 2023.11.07

감정가액: 9400만원

프리미엄(P): 4억3000만원

매매가액(감정가액 + 프리미엄): 5억2400만원

이주비: 4500만원

조합원 분양가: 3억6100만원

초기투자금

초기투자금 = 매매가액 – 전세금(임차보증금) + 계약금 – 이주비 = 52400 – 0 + 0 – 4500 = 4억7900만원

추가분담금

추가분담금 = 조합원분양가 – 권리가액 – 계약금 = 36100 – 9400(감정평가액 x 비례율 100%) – 0 = 2억6700만원

총투자금

총투자금 = 매매가액 + 추가분담금 = 5억2400 + 2억6700 = 7억9100만원

부대비용

매매를 하게 되면 부동산복비, 등기비용, 수리비등 소소하게 들어가는 비용이 발생하게 됩니다.

대략적으로 매매가액의 5% ~ 6% 정도를 잡으시면 됩니다.

부대비용 = 매매가액 x 6% = 5억2400만원 x 6% = 3144만원

부대비용을 포함한 총투자비 = 7억9100 + 3144 = 8억2244만원입니다.

(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)

안전마진

입주 시 예상시세

매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.

바로 옆단지 북한산 두산위브1차를 비교 단지로 같아 비교해 보았습니다

북한산 두산위브의 현재 시세는 1개월 평균 7억1000만원 정도에 거래 되고 있습니다.

입주 시 예상시세 = 10억 (주변비교단지시세) x 3% x 5년 = 11억5000만원

실거래

출처: 호갱노노




총안전마진

아래 안전마진은 조합원 매물에 대한 안전마진과 예상 일반 분양가에 대한 안전마진을 계산하였으나 분양공고가 나오면 추후 업데이트 하도록 하겠습니다.

현재 조합원 입주권 가격으로는 안전마진이 없습니다.

총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 7억5196 – 8억2244 = -7048만원

조합원 입주권은 기간이 많이 남은 만큼 이득이 큽니다.

지금은 착공신고 이후 건물이 많이 올라간 상태로 매물도 별로 없고 프리미엄이 비쌉니다.

일반 분양가로 비교 했을 경우도 마찬가지로 안전마진이 없습니다.

연간 예상 수익률

입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연1.4% 수준입니다.

조합원 입주권은 당연히 마이너스 수익률입니다

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 1.6%

(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)

안전마진

(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)

안전마진

15. 재뽀의 한마디

재개발, 재건축 사업은 초기에 큰 금액을 투자 (청약에 비해) 해야 되는 것도 투자의 포인트인데 아파트가 준공되기 까지 시간이 너무 많이 걸리는 것이 가장 큰 리스크입니다.

서대문 센트럴아이파크는 이미 관리처분인가 까지 득하였으며 건설이 상당히 많이 진행 중인 재개발 사업입니다.

조합원 입주권 가격도 매리트가 없고 일반분양 분양가도 안전마진이 없습니다.

부동산 호황기가 되어서 고점을 다시 돌파 한다면 수익이 있겠지만 대 내외 시장 상황이 녹록치 않습니다.

게다가 서대문 센트럴아이파크의 입지는 추천할 만한 곳이 아닙니다.

그나마 강북횡단선이 잘 진행 되고 나면 서울접근성이 좋아지겠지만 역 위치도 좋지 않습니다

없는것 보단 낫겠지만 예상 분양가에서 조금만 더 보태면 입지 좋은 곳이 많습니다.

이상 서대문 센트럴아이파크 분석 리뷰였습니다.

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