안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 청뽀입니다.
오늘은 연희재1구역 재개발 구역을 연희 SK뷰 단지로 재 탄생 되는 재개발 사업 단지로 SK건설이 시공사로 선정되어 진행될 사업에 대해 정리해 볼까 합니다.
1. 사업개요
연희SK뷰는 서울시 서대문구 연희동 519-39번지 일대에 건설될 예정입니다.
아파트 총1002세대 중 일반분양이 322세대를 공급하게 됩니다.
지하3층 최고 20층으로 13개동이 건립 되게 되며 단지 동쪽으로 궁동근린공원이 있어 숲세권 아파트 입니다.
아파트 단지 앞으로 홍제천이 있지만 내부순환도로에 가려져서 강뷰가 이쁘지 않습니다.
게다가 하천 산책로가 잘 되어 있지도 않아서 플러스 요소는 아닙니다.
분양 공고가 나오지 않아 공급 세대는 변경될 소지는 있습니다.
출처: 연희제1구역 조합
출처: 연희제1구역 조합
2. 사업지위치
내부순환도로가 바로 앞이라 자가용을 이용하여 서울 도심 이동이 편하고 도보권에 경의 중앙선역인 가좌역이 있습니다.
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출처: 연희제1구역 조합
3. 추진현황
20년 7월 관처 이후 이주를 시작했지만 3년이 넘도록 아직 제자리 걸음을 하고 있습니다.
기존 조합은 해산하고 전문조합관리인이 지난 7월에 선입되었습니다.
이재식 전문조합관리인 체제로 사업을 정상화 시키는 최선을 다하고 있습니다.
어이없는 것은 현재 이주가 95% 정도 완료되었는데 명도소송이 80건이나 진행 되고 있다고 하네요.
내년에 철거 완료 및 25년 상반기에 입반분양을 목표로 준비 중이라고 합니다
후분양 단지로 지난 7월 전임 조합장이 사퇴하면서 분양 절차가 전면 중단 되었고 10월 13일에 신입 조합장 선출 총회를 통해 조합장 선출이 되면서 신속하게 공사가 다시 재개 되었습니다.
조합장 공약이 25년 9월 입주이기 때문에 일반분양은 24년 초에는 진행 될 것으로 예상 됩니다.
출처: 연희제1구역 조합
4. 입주자 모집공고 (추후 업데이트)
5. 청약자격
서울특별시 거주자 및 수도권(경기도 및 인천 거주)지역에 거주 19세 이상자
서울특별시 거주자 우선공급
전용면적 60㎡ 이하: 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
전용면적 60 ㎡ 초과 85㎡ 이하 : 가점제 (70%) 추첨제 (30%) 적용
6. 청약일정 (추후 업데이트)
7. 조합원 분양가
59m2 : 약3억8000만원
84m2 : 약4억6000만원
8. 공급 규모 및 일반분양가 (예상, 추후 업데이트)
가장 최근에 분양했던 내부순환도로 건너편 남가좌동 DMC가재울아이파크의 분양가는 평당 3660만원 정도 였습니다.
연희제1구역의 일반분양가는 평당 3500만원 ~ 3700만원 사이로 예상되고 있습니다.
59m2 : 약8억6400만원
75m2 : 약10억8000만원
84m2 : 약12억2400만원
9. 청약방법
청약홈사이트 바로가기
아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.
10. 조감도
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11. 단지배치도 및 평면도
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출처: 연희제1구역 조합
가장 많은 공급세대로 예상되는 소형평수24평 ~ 국평 34평만 가지고 왔습니다.
요즘 추세로 보면 24평에도 4베이 판상형 타입이 있을 법 한데 없네요.
24평 뿐만이 아니라 30평, 34평에도 없습니다.
평면은 평범합니다.
59A Type
59B Type
75A Type
75B Type
84A Type
84B Type
12. 입지환경
연희SK뷰는 내부순화도로를 통한 자차를 이용하는 교통에 좋은 입지인 것 같아요.
서부선과 강북횡단선의 호재가 있지만 도보로 가기에는 다소 거리가 있습니다.
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출처: 네이버
교통
경사도
연희SK뷰 동쪽으로 궁동근린공원이 있어 나지막한 동산으로 오르막길이 있습니다.
좋게 말하면 숲세권입니다.
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출처: 호갱노노
보시다시피 경사가 상당히 가파릅니다.
아파트 단지는 단차를 없애는 설계로 진행 되지만 단지펜스 밖은 경사가 있는 지역입니다.
지하철
경의 중앙선인 가좌역 까지 도보로 9분 정도 걸립니다.
역세권이지만 경의 중앙선은 배차간격이 길어서 일반 지하철보다 효용성이 다소 떨어 집니다
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출처: 호갱노노
학원가
연희SK뷰 주변에는 학원이 거의 없습니다.
학군지역이 아니기 때문에 감안하고 청약을 하거나 입주권 매수를 하셔야 합니다.
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초등학교, 중학교
연희SK뷰에서 가까운 초등학교는 DMC파크뷰자이 1단지 안에 가재울초등학교가 있지만 연희초등학교로 배정될 예정입니다.
연희초등학교까지는 도보로 거의 16분 정도 소요됩니다.
중학교는 서연 중학교가 있고 도보 9분 거리입니다.
다만, 동산을 지나서 가야 되서 경사도 심해서 허벅지가 딴딴해 지겠네요.
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출처: 호갱노노
서연중학교 자사고,특목고 2022년 실적 입니다.
상권정보
연희SK뷰 부근에는 상가가 없습니다.
내부순환도로 건너 DMC 쪽 단지에 상가가 형성되어 있고 서대문구 연희로 쪽에 상가가 모여 있습니다.
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출처: 호갱노노
13. 호재
교통호재
1) 강북횡단선
연희SK뷰에서 역세권이 될만한 역은 없다
다만, 내부순환도로 건너편 DMC 쪽 아파트 쪽 명지대역 또는 가재울뉴타울역으로 접근이 가능하다
명지대역 보다 가재울뉴타운역이 가까워서 도보로 10분 정도 걸립니다.
역세권은 아니지만 갈만한 거리 입니다.
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서울대 입구역부터 새절역까지 연결해주는 노선으로 명지대역에서 강북횡단선과 더블역세권이 됩니다.
명지대역 까지 20분 정도 걸립니다.
서부선이든 강북횡단선이든 도보로 가기에는 애매하게 멀어서 호재라고 해야 될지 말아야 될지 모르겠네요.
그래도 없는 것 보다 있는게 좋죠.
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출처: 서울시
14. 안전마진분석
입주 시 예상시세
매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.
비교단지로는 연희동 연희파크푸르지오 아파트입니다.
세대수, 년식은 SK뷰가 뛰어나고 브랜드는 푸르지오가 인지도가 더 높지만 전반적으로는 연희SK뷰가 장점이 더 많습니다.
이를 감안해서 분석하겠습니다
연희파크푸르지오는 33평 기준 현재 시세는 1개월 평균9억8700만원 실거래가 형성되어 있습니다.
입주 시 예상시세 = 9억8700만원 (주변비교단지시세) x 3% x 4년 = 11억512만원
출처: 호갱노노
총안전마진
현재 조합원 매물 시세 기준으로 안전마진은 약-2억800만원 입니다.
총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 11억512만원 – 13억2390만원 = -2억800만원
연간 예상 수익률
입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연-4.13% 정도 나옵니다.
동네 자체가 비교 대상이 한정적이고 길 건너 DMC 시세가 아직 봄날이 아닌지라 조합원 입주권을 매수 하게 되더라도 마이너스 수익입니다.
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = -4.13%
조합원 물건 매수 기준
연희SK뷰는 아직 이주가 완료 되지 않고 있지만24년 초에는 일반분양을 할 것으로 예상됩니다.
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일반분양가 기준(추후업데이트)
일반 분양가는 평당 3500만원 ~ 3600만원이 예상됩니다.
길건너 남가좌동 DMC가재울아이파크가 25년 11월 입주예정으로 최근 분양 완료 했던 단지인데 분양가는 3670만원이었습니다.
일반분양가로 분석해 보아도 안전마진은 마이너스 입니다.
길건너 단지 DMC파크뷰자이 단지는 연식은 9년차로 오래 되었지만 4300세대 이며 브래드도 SK뷰 보다는 좋습니다.
현재 시세는 12억2250만원 입니다.
4300세대를 비교해도 안전마진이 없으므로 가격대비 “똥” 입니다.
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15. 청뽀의 한마디
– 법적규제조항
전매제한 : 1년
실거주의무 : 없음
내년 1월로 일반분양이 예정되어 있으나 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
같은 값이면 선택지는 많을 것으로 보이며 굳이 청약 또는 조합원 입주권을 매수 할 이유는 없을 것 같네요.
호재도 부족하고 학원, 통학, 주변 상권등 내세울게 하나도 없네요.
분양공고 나오면 분양가 보고 다시 판단 해 봐야 할 것 같습니다.
이상 연희제1구역 재개발 연희SK뷰 분석 리뷰였습니다.