안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 청뽀입니다.
오늘은 마포구 공동동 공덕1구역을 재개발하여 마포자이힐스테이트로로 재 탄생 되는 재개발 사업 단지로 GS건설과 현대건설이 시공사로 선정되어 진행될 다크호스 단지에 대해 정리해 볼까 합니다.
마포구는 신축도 많고 정말 좋은 단지들이 많습니다.
대장 마래푸를 필두로 가장 최근 입주한 마포더클래시, 마포프레스티지, 마포그랑자이, 공덕자이등이 아현동, 공덕동에 포진해 있고 추가로 염리4,5구역, 아현1구역, 북아현2,3구역등 2만세대의 미니 신도시가 건립될 예정입니다.
1. 사업개요
마포자이힐스테이트는 서울시 마포구 공덕동 105-84번지 일대 위치에 건설될 예정입니다.
아파트 총 1101세대 중 일반분양이 456세대를 공급하게 되는 단지입니다.
지하4층 최고 22층 고층으로 11개동이 건설될 예정입니다.
분양 공고가 나오지 않아 정보가 다소 변경될 소지는 있습니다.
출처: 공덕1구역 조합
2. 사업지위치
마포자이힐스테이트는 일부단지에서 5호선 애오개역 초역세권이며 공항철도, 6호선에 통과하는 공덕역, 2호선 아현역은 조금 거리가 있는 역세권에 위치한 퀴트러플 역세권 단지 입니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 공덕1구역 조합
3. 추진현황
2018년 관리처분인가 신청 한 이후에 2023년 8월3일에 변경인가 고시 되었습니다.
출처: 공덕1구역 조합
4. 입주자 모집공고 (추후 업데이트)
5. 청약자격
가족끼리 중복 청약가능 (세대원가능)
1년후 전매 가능
서울특별시 거주자 및 수도권(경기도 및 인천 거주)지역에 거주 19세 이상자
서울특별시 거주자 우선공급
전용면적 85㎡ 이하: 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
전용면적 85 ㎡ 초과: 추첨제 (100%) 적용
6. 청약일정 (추후 업데이트)
7. 조합원 분양가
59m2 : 약5억400만원
84m2 : 약7억536만원
114m2 : 약9억4300만원
8. 공급 규모 및 일반분양가 (예상, 추후 업데이트)
59Am2 : 미정
59Bm2 : 미정
84Am2 : 미정
84Bm2 : 미정
84Cm2 : 미정
84Dm2 : 미정
84Em2 : 미정
114Am2 : 미정
114Bm2 : 미정
9. 청약방법
청약홈사이트 바로가기
아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.
10. 조감도
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출처: 공덕1구역 조합
11. 단지배치도 및 평면도
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 공덕1구역 조합
12. 입지환경
마포의 입지는 두말하면 잔소리 아닐까요.
마포자이힐스테이트 단지는 1개역 초초역세권이며 3개 역은 조금 거리감이 있는 총4개역 쿼트러플역세권 단지 입니다.
공덕동 및 아현동 일대는 대규모 정비 사업이 진행 되고 있어 사업이 완료 되고 나면 20000세대 규모의 미리 신도시가 완성 될 예정입니다.
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출처: 서울시
교통
경사도
마포자이힐스테이트는 경사가 없는 평지입니다.
역으로 가는 길도 전부 평지 입니다.
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출처: 호갱노노
지하철
6호선, 5호선, 공항철도 노선이 들어 오는 트리플역세권인 공덕역 까지 도보 12분 정리 소요 되며 2호선 아현역 까지 비슷하게 12분 걸립니다.
초초역세에 해당하는 5호선 애오개역까지 5분이며 상기 입지에서도 언급했지만 트리플 역세권이면 더 이상 할 말이 없습니다.
2호선의 경우 단지 중심에서 600m 정도 거리가 있지만 500m 정도면 역세권으로 손색이 없습니다.
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출처: 호갱노노
학원가
최근에 아현동재정비 구역 재개발들이 완공 되면서 공덕역과 대흥역 사이로 학원들이 많이 생겼습니다.
앞으로 재개발 단지 입주가 완료 될 수록 학원가는 더욱 증가 할 것으로 예측 됩니다.
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초등학교, 중학교
마포자이힐스테이트는 초품아 단지는 아닙니다만 5분거리에 소의초등학교가 있습니다.
중학교, 고등학교도 멀지 않은 근방에 위치 하고 있습니다
특히, 특곡고, 자사고 진학률 상위6%, 상위9%인 서울여중과 동도중학교가 근거에 있습니다.
중학교 주변으로 학원가까지 형성되어 있어 큰 장점입니다.
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출처: 호갱노노
상권정보
보시는 것과 같이 상권은 충분합니다.
특히 이대, 신촌쪽은 압도적으로 많죠.
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출처: 호갱노노
13. 호재
교통호재, 대규모정비사업
마포구는 1군 건설사의 신축 대규모 단지가 많이 건설, 입주 하면서 신흥 주거지로 떠오르고 있습니다.
마래푸를 필두로 정말 좋은 단지들이 많죠.
신촌그랑자이, 마포프레스티지자이, 마포더클래시, 공덕자이등등 2000세대 규모의 정비사업이 진행 중이며 마포구 일대는 미니 신도시가 될 예정입니다.
아래 호재 기사 클릭하셔서 확인해 보세요
14. 안전마진분석
안전마진은 대략적으로 아래와 같이 계산되어집니다.
(출처: 직방TV 재개발의 신 83화)
국평인 34평 기준으로 안전마진 및 수익률을 계산해 보도록 하겠습니다.
매매조건
매물 확인일자: 2023.05.17
감정가액: 2억5500만원
프리미엄(P): 10억
매매가액(감정가액 + 프리미엄): 12억5500만원
이주비: 5000만원
조합원 분양가: 7억536만원
초기투자금
초기투자금 = 매매가액 – 전세금(임차보증금) + 계약금 – 이주비 = 125500 – 0 + 0 – 5000 = 12억500만원
추가분담금
추가분담금 = 조합원분양가 – 권리가액 – 계약금 = 70536 – 25500 (감정평가액 x 비례율 108%) – 0 = 4억2996만원
총투자금
총투자금 = 매매가액 + 추가분담금 = 12억5500만원+ 4억2996 = 16억8496만원
부대비용
매매를 하게 되면 부동산복비, 등기비용, 수리비등 소소하게 들어가는 비용이 발생하게 됩니다.
대략적으로 매매가액의 5% ~ 6% 정도를 잡으시면 됩니다.
부대비용 = 매매가액 x 6% = 12억5500 x 6% = 7530만원
부대비용을 포함한 총투자비 = 12억5500 + 7530 = 17억6026만원입니다.
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입주 시 예상시세
매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.
비교단지로는 2호선 이대역 역세권 단지인 3년차 마포프레스티지자이 입니다.
최근에 지어진 1년차 최신축 마포더클래시의 경우가 비교단지로 더 좋을 것으로 생각 했는데 입주 한지 얼마 안되서 입주권 거래 말고는 없어서 좀 더 실거래 평균이 많은 마포르레스티지자이로 선정 하였습니다.
마포더클래시의 현재 시세는 1개월 평균19억2000만원 실거래가 형성되어 있습니다.
입주 시 예상시세 = 19억2000만원 (주변비교단지시세) x 3% x 3년 = 20억9296만원
출처: 호갱노노
총안전마진
아래 안전마진은 조합원 매물에 대한 안전 마진으로 일반 분양가는 아직 확정되지 않았기 때문에 추후 업데이트 하도록 하겠습니다.
현재 조합원 매물 시세 기준으로 안전마진이 충분합니다.
현금만 보유하고 있다면 조합원 매물을 거래 하는 것이 가장 좋을 것 같네요.
현금부자가 아니라면 일반청약 당첨을 기대해야죠.
총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 20억9296 – 17억026 = 3억3270만원
연간 예상 수익률
입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연6.3% 정도 나옵니다.
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 6.3%
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
15. 재뽀의 한마디
아래 기사를 보시면 일반 분양가가 4200만원 정도로 나온다고 하죠.
저렇게만 나오면 정말 로또 단지가 될 것 같네요.
(기사 클릭하시면 기사로 이동합니다.)
지금 마포구 신축 평단가는 5200만원을 넣었습니다.
안전마진에서 비교했던 마포프레스티지자이는 무려 5750만원 입니다
기사는 지난 5월 기사이며 기사에 따르면 12월경에 일반 분양 할 것 같습니다.
현재 조합원 입주권 가격도 매리트가 있으며 일반 분양가도 너무 좋은것 같아요.
현금이 있으시다면 목돈이 들어가지만 안전마진도 엄청나고 연수익도 은행보다 높으니 매매를 하시는 것도 좋을 것 같구요.
일반 분양을 노리시는 분들은 꼭 청약해 보시면 좋을 것 같네요.
대박의 향기가 나는 것 같습니다.
분양 당첨 되시기를 기원 드립니다.
이상 공덕1구역 재개발 단지인 마포자이힐스테이트 분석 리뷰였습니다.