안녕하세요. 재건축, 재개발 공부하고 있는 재공남입니다.
오늘은 갈현1구역 재개발 사업 단지로 롯데건설이 시공사로 선정되어 있는 북한산 시그니처캐슬 단지에 대해 정리해 볼까 합니다.
최근 갈현1구역 조합장이 도시정비사업법 위반으로 벌금형을 선고 받았습니다.
조합장 해임 이슈등이 있어 조금 시끄러운 재개발 사업인데요.
아래에서 자세히 알아 보겠습니다.
1. 사업개요
북한산 시그니처캐슬은 서울시 은평구 갈현도 300번지 일대의 위치에 건설될 예정입니다.
아파트 총4116세대 중 일반분양이 대략 1000세대 이상 공급 되는 대규모 단지입니다.
지하 6층 최고 22층 32개동으로 건설될 예정으로 강북권 랜드마크 단지도 노리고 있는 기대되는 단지입니다.
분양 공고가 나오지 않아 공급 세대는 변경될 소지는 있습니다.
출처: 갈현1구역 조합
출처: 갈현1구역 조합
2. 사업지위치
3호선 연신내역과 구파발역 사이에 위치 합니다.
연신내역은 GTX-A 노선이 들어 오게 되면 트리플 역세권이 되는 주요 환승역이 될 예정입니다.
역세권 단지로 교통입지는 최상위가 될 것으로 예상됩니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 갈현1구역 조합
3. 추진현황
관리처분인가 승인득 하였고 올해 안에 철거 될 예정입니다.
재개발 사업은 시간이 지날수록 매물이 귀해 지기 때문에 아래 현황 보시면 아시겠지만 재개발, 재건축 사업은 사업시행인가 부터는 사업 기간이 오래 걸리지 않기 때문에 모니터링 하면서 급매 노려 보는 것도 괜찮습니다.
출처: 갈현1구역 조합
4. 입주자 모집공고 (추후 업데이트)
5. 청약자격
서울특별시 거주자 및 수도권(경기도 및 인천 거주)지역에 거주 19세 이상자
서울특별시 거주자 우선공급
전용면적 85㎡ 이하: 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
전용면적 85 ㎡ 초과: 추첨제 (100%) 적용
6. 청약일정 (추후 업데이트)
7. 조합원 분양가
43m2: 약3억6300만원
59m2: 약4억8200만원
74m2: 약5억7500만원
84m2: 약6억1900만원
99m2: 약6억9300만원
114m2: 약7억9300만원
124m2: 약8억1500만원
149m2: 약8억9900만원
8. 공급 규모 및 일반분양가 (예상, 추후 업데이트)
9. 청약방법
청약홈사이트 바로가기
아래 클릭하시면 청약 홈 사이트로 이동됩니다.
10. 조감도
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 갈현1구역 조합
11. 단지배치도 및 평면도
북한산 시그니처캐슬은 총 4개 구역으로 구성되며 각각의 구역은 다른 컨셉을 가집니다.
1구역은 임대아파트는 없으며 모든 평형이 혼재되어 있습니다.
2구역은 임대아파트가 포함되어 있으며 모든 평형이 혼재 되어 있습니다.
3구역은 대형평수 위주로 구성되어 있습니다.
4구역은 84타입 전용이며 북한산뷰로 특화 되고 있고 테라스하으스 형태 입니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 갈현1구역 조합
12. 입지환경
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 네이버부동산
교통
경사도
북한산 시그니처캐슬의 가장 큰 단점 중 하나는 경사도가 아닐까 싶네요.
아파트 단지 명에서 부터 고바위가 느껴지시나요.
북한산의 상쾌하고 괘적한 자연이 있는 반면에 경사가 너무 심합니다.
하지만 최근 단지 설계의 경향은 단지 내는 경사가 없게 설계를 합니다.
연신내역에서 부터 단지 까지가 문제인데요.
감안하고 출퇴근길 운동한다 생각해야죠
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 호갱노노
지하철
3호선과 6호선 더블역세권 입니다.
도보로 11분 정도 소요 되는데 경사가 있어서 평지보다 좀 더 걸리겠네요
교통이 획기적으로 변모 될 수 있는 GTX-A노선이 내년에 개통 예정입니다.
강남까지 10분이면 주파 가능하기에 일대 큰 변화가 예상 됩니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 호갱노노
교육
초등학교
초등학교가 2번째 단점으로 선정 되겠습니다.
일반적으로 4000세대 이상이면 기부채납을 한다던가 단지 내에 대부분 초등학교를 건립하여 초품아 가 되도록 합니다.
북한산 시그니처캐슬은 교육부와 마찰이 있어 초등학교 용지를 해체하는 결정을 조합에서 했습니다.
물론 사업지연등을 막고자 한 선택이었지만 선일초등학교와 갈현초등학교까지 도보로 12~3분 정도 거리의 학교로 배정될 것 같습니다.
자세한 내용은 아래 기사를 참고 하세요
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 호갱노노
중학교
중학교 위치도 비슷하거나 멀지 않은 곳에 있습니다.
중학생 정도면 통학하는데 문제는 없을 것으로 보입니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 호갱노노
고등학교
은평구에서 입결이 가장 좋은 곳은 다들 아시겠지만 하나고입니다.
2위가 바로 대성고등학교입니다.
대성고는 자율형 사립고이며 문과보다 이과가 월등히 많습니다.
도보로 9분거리에 위치 해 있습니다.
등교길이 경사로 인해 아들이 건강해 지겠네요.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 호갱노노
상권정보
북한산 시그니처캐슬 주변 상권은 말이 필요 없네요.
지금도 넘치게 많아서 생활에 불편이 없어 보입니다.
4116세대 대단지 입주하게 되면 단지내 상가 플러스 GTX-A가 개통하게 되면 광역교통의 상권으로 한단계 업그레이드 될 것 같습니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
출처: 호갱노노
13. 호재
1) 교통호재
연신내 역에 들어올 GTX-A 사업으로 금년 말 개통에서 다소 지연되어서 내년 상반기에 개통 예정입니다.
강남을 10분만에 주파 가능할 정도로 파괴력이 있는 노선입니다.
GTX-A가 개통 되게 되면 트리플 역세권으로 위용을 자랑하게 될 예정입니다.
1) GTX-A노선
2) 개발호재
연신내역을 연계로 상업, 창업, 문화의 중심으로 육성하고자 하는 목표로 연신내 지구단위계획 이 대규모로 추진 되고 있습니다.
이 뿐만 아니라 서울 혁신파크 부지에 최고 60층에 달하는 코엑스급 이상의 융복합시설 조성계획가 발표되었습니다.
14. 악재
1) 시공사 교체 이슈
조합장이 도시 및 주거환경정비법 위반으로 유죄를 확정 하였습니다.
조합장 해임과 함께 시공사교체를 조합원들이 요구 하고 있어 잡음이 커지고 있습니다.
기사에 따르면 조합장과 롯데건설의 뒷거래가 있는 것으로 추정되네요
2) 중도금 이슈
조합의 특혜 중 하나로 조합원에 한해서 아파트 중도금을 납부하지 않아도 되는 조항이 있었습니다.
최근 경기위축과 세계 경제 위기로 조합원 대상 입주 시 전액완불제를 HUG 에서 문제 삼으며 보완을 요청 했습니다.
좀 더 지켜 봐야 겠지만 입주권 매수 시에 꼭 확인 하시기 바랍니다
상기와 같은 악재로 인해 조합원 매물 가격이 많이 떨어 졌습니다.
매수를 고민 하시는분들에게 저렴한 매수가로 인해 기회가 될 수 있는 부분으로 참고 하시기 바랍니다
15. 안전마진분석
북한산 시그니처캐슬 주변은 비교할만한 대단지가 없습니다.
신축 중소형 규모의 단지도 별로 없습니다.
4000세대 이상으로 공급 되는 북한산 시그니처캐슬은 은평 대장 단지가 될 것으로 예상되네요.
최대한 역세권 신축으로 구파발역 5년차 은평스카이뷰자이로 비교 분석 해 보겠습니다.
안전마진은 대략적으로 아래와 같이 계산되어집니다.
(출처: 직방TV 재개발의 신 83화)
국평인 34평 기준으로 안전마진 및 수익률을 계산해 보도록 하겠습니다.
매매조건
매물 확인일자: 2023.09.25
감정가액: 3억1800만원
프리미엄(P): 3억
매매가액(감정가액 + 프리미엄): 6억1800만원
이주비: 1억2700만원
조합원 분양가: 6억2000만원
초기투자금
초기투자금 = 매매가액 – 전세금(임차보증금) + 계약금 – 이주비 = 61800 – 0 + 0 – 12700 = 4억9000만원
추가분담금
추가분담금 = 조합원분양가 – 권리가액 – 계약금 = 62000 – 31800(감정평가액 x 비례율 100%) – 0 = 3억200만원
총투자금
총투자금 = 매매가액 + 추가분담금 = 6억1800 + 3억200 = 9억2000만원
부대비용
매매를 하게 되면 부동산복비, 등기비용, 수리비등 소소하게 들어가는 비용이 발생하게 됩니다.
대략적으로 매매가액의 5% ~ 6% 정도를 잡으시면 됩니다.
부대비용 = 매매가액 x 6% = 6억1800만원 x 6% = 3700만원
부대비용을 포함한 총투자비 = 9억2000 + 3700 = 9억5700만원입니다.
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
입주 시 예상시세
매수한 아파트가 신규아파트로 탈바꿈되어 입주 시 예상 시세는 매수한 시점의 주변 시세에 연간 물가 상승률 3% ~ 5%을 투자한 기간을 곱해서 계산하면 됩니다.
북한산 시그니처캐슬 주변에는 신축 단지가 없어 비교 대상이 없습니다.
구파발역 역세권에 은평스카이뷰자이가 그나마 비교 단지로 가능할 것 같아 비교해 보았습니다
은평스카이뷰자이의 현재 시세는 1개월 평균 10억정도에 거래 되고 있습니다.
입주 시 예상시세 = 10억 (주변비교단지시세) x 3% x 5년 = 11억5000만원
총안전마진
아래 안전마진은 조합원 매물에 대한 안전 마진으로 일반 분양가는 아직 확정되지 않았기 때문에 추후 업데이트 하도록 하겠습니다.
현재 조합원 입주권 가격으로는 안전마진이 있습니다.
총안전마진 = 입주 시 예상시세 – 총투자금액 = 11억5000 – 9억5700 = 1억9300만원
연간 예상 수익률
입주 시까지 총 투자금의 연간 수익률은 연4% 정도 나옵니다.
지금은 비수기이지만 경기에 따라 저금리 시대 및 부동산 상승기에 접어 들면 기하급수적으로 수익이 늘어날 수 있을 것 같네요.
특히 갈현1구역 북한산 시그니처 캐슬은 4000세대 이상 대규모 단지이며 GTX-A 과 연신내역 더블 역세권입니다.
2024년 GTX-A가 개통하게 되면 강남까지 10분이면 갑니다.
개통 후 집값 상승이 불보듯 뻔합니다.
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간 = 4%
(사진 클릭하시면 크게 보입니다.)
15. 재뽀의 한마디
재개발, 재건축 사업은 초기에 큰 금액을 투자 (청약에 비해) 해야 되는 것도 투자의 포인트인데 아파트가 준공되기 까지 시간이 너무 많이 걸리는 것이 가장 큰 리스크입니다.
북한산 시그니처캐슬은 이미 관리처분인가 까지 득하였으며 철거를 앞두고 있는 재개발 사업입니다.
내년 상반기에는 일반분양도 예상되기에 몇 가지 악재로 인해 매물 가격이 낮아 진 것은 한편으론 기회가 아닐까 싶네요.
교통호재 (GTX), 개발사업 (혁신파크사업) 등 충분한 상승 호재도 있고 안전마진도 충분합니다.
일반 분양 물량도 많기 때문에 청약은 추천 드리며 조합원 매물 매수도 좋은 선택지가 되겠습니다.
일반 분양까지 불확실성이 있어서 일반 분양가 예측이 쉽진 않지만 대략 평당 3000만원 정도 예상이 됩니다.
59 ~ 84 까지 약7억대 에서 약 10억대 정도 될 것 같네요.
예상대로 된다면 조합원 매물과 그렇게 차이는 없네요. 다만, 당첨이 우선 되야 겠죠 ^^
이상 북한산 시그니처캐슬 분석 리뷰였습니다.