안녕하세요. 오늘은 송파구 신천동의
잠실 장미아파트(1·2·3차)
재건축에 대해 알아보겠습니다.
잠실 장미아파트는 1979년 준공된 대단지로,
총 3,500세대 (1차 2,100세대, 2차 1,302세대, 3차 120세대)가 거주하고 있습니다.
잠실역과 잠실나루역 더블 역세권, 롯데월드타워 및
한강변 인접 입지로
주거와 투자 가치가 모두 높은 단지입니다.
목차
- 1. 단지 기본정보와 입지
- 2. 교통·생활환경
- 3. 학군 및 교육 경쟁력
- 4. 재건축 추진 경과 및 현황
- 5. 최근 시세와 거래 동향
- 6. 사업성 분석 (토지·건축·비용·수익)
- 7. 평면도 (주요 타입)
- 8. 시세 및 상승률 비교
- 9. 종합 결론과 투자 포인트
1. 단지 기본정보와 입지
- 위치: 서울 송파구 신천동 (장미1·2·3차)
- 준공: 1979년(1·2차), 1984년(3차)
- 세대수: 총 3,522세대
- 층수: 15층(저·중층 위주)
- 난방방식: 지역난방(1·2차), 중앙난방(3차)
한강과 인접한 입지로 조망권과 쾌적성이 뛰어나며,
송파대로 건너편 잠실주공5단지와 함께 잠실 핵심 재건축벨트를 형성합니다.
2. 교통·생활환경
잠실역(2·8호선)과 잠실나루역(2호선)을
모두 도보 10분 이내에 이용 가능하며,
버스 45개 노선과 광역버스, 공항버스(6006-1)로
강남·도심 접근성이 탁월합니다.
주변에는 롯데월드타워, 잠실종합운동장,
올림픽공원 등이 있어
생활·문화·여가 인프라가 풍부하며,
삼성·롯데 계열사 등 대기업과 송파구청이 인접하여
직주근접 수요도 탄탄합니다.
3. 학군 및 교육 경쟁력
잠실 장미아파트는 송파구에서도
학군이 뛰어난 지역으로 평가됩니다.
주변 중학교의 특목·자사고 진학률은
서울 평균 대비 높으며,
잠실중·잠실중앙중·해누리중 등이 상위권을 차지합니다.
| 학교 | 졸업생 | 과학고 진학 | 외고 진학 |
|---|---|---|---|
| 잠실중 | 351명 | 4명 | 16명 |
| 송례중 | 441명 | 3명 | 15명 |
| 정신여중 | 203명 | 1명 | 15명 |
| 해누리중 | 209명 | 4명 | 12명 |
4. 재건축 추진 경과 및 현황
잠실 장미아파트는 2005년 정비구역 지정 이후,
2016년 조합설립추진위 승인,
2020년 3월 조합설립인가를 거쳐
2024년 8월 신속통합기획 가이드라인을 수립했습니다.
5. 최근 시세와 거래 동향
잠실 장미아파트는 2025년 기준
33평형 29억~32억 원,
48평형은 최대 35억 원에 거래되고 있으며,
재건축 호재와
신축 대체 단지(잠실래미안아이파크) 영향으로
시세 상승률이 3개월 기준 +13% 이상을 기록 중입니다.
6. 사업성 분석
- 구역면적: 약 77,915평
- 대지면적: 64,188평
- 예상 세대수: 5,028세대 (임대 575세대 포함)
- 용적률: 300% (허용 250%)
- 총 지출: 약 14.4조 원 (종전자산 + 공사비 + 사업비)
- 총 수익: 약 14.4조 원 (비례율 99.6%)
| 항목 | 금액(억 원) |
|---|---|
| 종전자산 평가액 | 97,500 |
| 공사비 | 37,950 |
| 사업비 | 9,000 |
| 총 지출 | 144,450 |
| 총 수익 | 144,186 |
| 비례율 | 약 99.6% |
7. 평면도 (주요 타입)
▲ 장미1차 33평형 (전용 82㎡)
▲ 장미2차 33평형 (전용 82㎡)
▲ 장미3차 48평형 (전용 134㎡)
8. 시세 및 상승률 비교
9. 종합 결론과 투자 포인트
잠실 장미아파트는 잠실역 더블 역세권,
한강 조망, 3,500세대 대단지라는
입지적 장점에 고도제한 완화, 신속통합기획,
송파권 신축 시세 상승이 더해져
재건축 이후 강남권 준초고층 랜드마크로
자리할 가능성이 큽니다.
다만, 상가 이슈, 공사비 상승, 정책 변수 등으로 인한
사업 지연 리스크가
존재하므로 추가 분담금과 분양가 산정을
보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
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주의사항
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