안녕하세요. 오늘은 서울 광진구 자양동에 위치한
자양한양아파트 재건축에 대해 알아보겠습니다.
자양한양아파트는 한강변 조망, 광진구 생활권,
강변역과 구의역 더블역세권이라는
입지 조건을 갖춘 1983년 준공된 중대형 단지입니다.
2024년 5월 정비구역 지정 및 종상향 승인과 함께,
40층 고층 재건축이 본격화되며 투자자와 실거주자
모두의 관심이 집중되고 있습니다.
목차
1. 단지 개요
- 위치: 서울시 광진구 자양동 695 (구의강변로 11)
- 준공연도: 1983년 5월 27일
- 세대수: 444세대 / 6개동
- 면적 구성: 35평(118㎡), 36평(119㎡), 45평(151㎡), 49평(164㎡), 52평(174㎡)
- 용적률: 156%
- 평균 대지지분: 약 23.8평
- 재건축 후 세대수: 859세대 (조합원+일반+임대 포함)
- 임대세대수: 207세대 (비율 24.1%)
2. 토지 및 건축계획
- 총 구역면적: 12,154평
- 대지면적: 11,522평 (94.8%)
- 정비기반시설: 632평 (도로 및 공공청사 기부채납 포함)
- 용적률: 293.77%
- 공급면적: 약 33,848평 (아파트: 33,073평 / 상가: 775평)
- 연면적: 약 58,000평
- 최고층수: 40층, 최고높이 121m
획지 1에는 임대주택 위주로 저층 배치,
획지 2에는 55평형 위주의 고급 고층 주택이
들어서며, 주동별 구획 분리로
주거 쾌적성을 확보합니다.
3. 시세 및 실거래가 흐름
- 35평형: 최근 실거래가 18.5~19억 원
- 46평형: 최고가 24억 5,000만 원
- 52평형: 26억 원 이상
3개월 변동률: +4.37% (자양동 기준) /광진구 평균을
크게 상회하는 시세 탄력성을 보여줍니다.
평당가 기준으로는 35평 기준 약 5,281만 원으로,
광진구 평균(3,184만 원), 서울 평균(2,987만 원)보다
훨씬 높은 수준입니다.
4. 입지 및 생활 인프라
교통
- 2호선 강변역 도보 10분 / 구의역 도보 12분
- 2호선 을지로입구역 버스 34분
- 2호선 강남역 버스 28분
- 광역버스 및 간선·지선 포함 68개 노선 운행
학군
양남초, 성동초, 광진중 도보권
광남중 진학률 상위 8%, 양진중 진학률 11%
생활편의시설
동서울터미널, 롯데마트 강변점, 스타필드 예정
뚝섬한강공원 도보 5분 거리
동서울터미널 현대화사업
지상 40층, 쇼핑몰·업무·문화시설 복합개발 예정 (2025년 착공 / 2031년 완공 목표)
동서울터미널 현대화: 기존 노후 터미널이
지하 7층~지상 39층 규모의 광역교통허브로
탈바꿈합니다.
터미널과 환승센터는 지하에 들어서서
교통 혼잡 및 공기 오염을 줄이고, 지상에는
상업·업무·문화시설이 배치되어 한강 전망이 가능한
복합 공간이 조성됩니다.
구의공원 개발: 구의공원 지하에는 체육관,
커뮤니티 홀, 어린이 열람실 등이 신설되고,
지상 녹지 면적이 기존의 1.7배로 확대됩니다.
공사 기간 중에는 구의공원 지하를
임시 터미널로 활용합니다.
공공기여 및 인프라 확충: 서울시는 개발사업자인
신세계동서울PFV와 협상해 약 1,381억 원의
공공기여를 확보했습니다.
이를 통해 동서울터미널과 강변북로를 직접 연결하는
램프, 한강~강변역 간 보행데크, 강변역
외부 리모델링, 고가 하부 광장 조성 등이
이뤄질 예정입니다.
사업 일정: 사업은 2025년 하반기 착공하여
2031년 완공을 목표로 하고 있습니다.
완공 시 동서울터미널은 광역교통의 중심지이자
한강을 조망할 수 있는
대표적 랜드마크 복합공간이 될 전망입니다.
5. 평면도 및 특화 설계
- 대형 평형 위주 (35~55평)
- 4베이 판상형, 팬트리·드레스룸 포함 특화 설계
118㎡형(35평): 효율적인 구조와 발코니 확장성
151㎡형(46평): 최고층 배치, 전면 한강 조망 확보, 대형 거실과 독립형 침실 구조
6. 사업성 분석
총비용
- 종전자산평가액: 7,800억 원
- 공사비: 5,510억 원 (평당 950만 원)
- 사업비: 1,200억 원
- 총합계: 14,510억 원
총수익
- 조합원 분양수익: 10,158억 원
- 일반분양 수익: 3,398억 원
- 임대주택 수익: 658억 원
- 상가 분양수익: 310억 원
- 총합계: 14,524억 원
추정 분담금 예시
| 평형 | 기존 시세 | 추가 분담금 | 총투자금 | 재건축 후 가치 |
|---|---|---|---|---|
| 35평 | 18.5억 | 4~5억 | 23.5억 | 27~30억 |
| 45평 | 22억 | 5~6억 | 28억 | 32억 이상 |
| 55평 | 26억 | 6~7억 | 33억 | 38억 이상 |
7. 결론 및 투자 포인트
자양한양 재건축은 한강변 3종 일반주거지역
내 최고 40층 고급 대단지로,광진구 내에서
보기 드문 입지와 스펙을 갖춘 프로젝트입니다.
대형 위주 설계, 강변 조망, 터미널 복합개발 등
복합 호재가 집중되어 장기적으로
자산 가치 상승이 유망합니다.
다만, 임대주택 비중이 24%로 다소 높은 편이며
수익률은 타 단지 대비 보수적인 점도 고려해야 합니다.
그럼에도 불구하고 실거주와 투자 모두에 있어
‘서울 동부권 한강조망 신축 아파트’라는
희소성은 확실한 프리미엄을 형성할 가능성이 큽니다.
함께 보면 좋은 자료
주의사항
청약 관련 포스팅은 입주자 모집공고문과 주택공급관련 국가정책에 관한 규칙을 참고하여 작성하고 있습니다.
명확하지 않은 부분, 상세하게 나오지 않는 부분은 건설사 모델하우스, 청약홈 등에 문의 하여 확인 후 작성하고 있습니다.
그럼에도 불구하고 사실과 다른 부분이 있을 수 있습니다.
포스팅해드리는 정보는 참고만 하시고 청약자의 상황에 맞게 건설사 모델하우스 분양 문의처에 확인 후 청약하시고 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 인지 바랍니다.