재건축_입지 분석_이태원 청화아파트

안녕하세요. 오늘은 이태원에 대박 단지

청화아파트에 대해 알아 보겠습니다.

1. 사업개요

이태원 청화아파트는 1982년에

입주한 578세대의 아파트로,

서울 용산구 이태원동에 위치하고 있습니다.

6호선 이태원역 남쪽에 위치하며,

인근에는 유엔사부지(현재 복합개발 진행 중),

한남2구역, 한남4구역 등이 있습니다.

2023년 하반기 정밀안전진단이

통과되어 정비구역지정 등

재건축을 준비하고 있습니다.

토지 및 건축계획

구역면적: 14,481평(아파트 13,834평, 상가 647평)
대지면적: 12,743평(구역면적의 88%)
정비기반시설: 1,738평(도로, 공원 등)
용적률: 300%(허용용적률 250%)
공급면적: 38,229평(아파트 37,300평, 상가 929평)
연면적: 64,990평(공급면적의 1.7배)

이태원 청화는 3종주거지역으로

남산고도제한 등으로 인해 최고층수

20층 남짓의 아파트로 지어질 수밖에 없는 제약이 있습니다.

하지만 기존 아파트가 34평, 45평, 55평으로

중·대형평형 위주로 이루어져

재건축 시 대형평형 비율이 높은 아파트로

변모할 가능성이 높습니다.

5. 공급 규모

당 아파트는 578세대, 10~12층(최저층)으로

고층 아파트이지만 34평(대지지분 17.5평),

46평(대지지분 23.5평), 57평(대지지분 29평) 등

대형 평형으로 구성되어 분담금은

높게 산출될 것으로 보입니다.

현재 이태원 청화아파트 재건축 매물 중

2024년 11월 34평(12층)이 19억 원에 실거래되었지만

이 매물은 금방 추적되며 바로 저 10월에는

8층이 27억 원에 실거래된 것으로 나타나고 있습니다.

용산은 서울 중심에 있고 주변에는

외국 대사관이 위치하고 있어 주거지로 손색없는

입지여서 투자성도 높게 진단됩니다.

공급 규모

총 세대수: 1,002세대
- 조합원 분양: 582세대
- 일반 분양: 302세대
- 임대주택: 118세대(25평 100세대, 34평 18세대)

평형별 구성

25평(전용 59형): 352세대
34평(전용 84형): 250세대
45평(전용 112형): 200세대
55평(전용 138형): 200세대

분양가

조합원 분양가: 평당 7,500만원
일반 분양가: 평당 9,000만원
평형별 가격:
- 25평: 20억원(4세대), 23억원(248세대)
- 34평: 27.4억원(198세대), 30억원(34세대)
- 45평: 33.5억원(190세대), 38억원(10세대)
- 55평: 39.5억원(190세대), 45억원(10세대)

8. 단지배치도 및 평면도

9. 입지환경

이태원 청화아파트는 현재 주변이

아직 개발되지 않은 거대한 개발 구역으로

둘러싸여 있어 투자 가치 평가에 난이도가

높은 입지를 가지고 있습니다.

현재는 낡은 아파트가 덩그러니 있는 모습이지만,

향후 한남3구역 착공과

한남2구역의 진행이 이루어지면

주변 환경이 크게 개선될 것으로 예상됩니다.

입지 특성:

이태원역까지 도보 10분 거리의 역세권
신분당선 연장으로 동빙고역 신설 시 더블역세권 형성 가능성
자차 교통 편리성 (반포대교 접근성 우수)
현재는 학군과 실거주 편의성이 약점으로 작용
한남동과 이태원의 상업시설을 즐길 수 있는 위치적 장점

용산 재건축 대상 아파트라 불리는 것은 업계가 그만큼 주목하는 평가인데,

탁 형장 서쪽 측에 철잔 상업지역은 옛 유엔사 부지로

이곳에도 아파트 420가구 및 오피스텔 723실 및 호텔과 문화시설 등이 들어가는

초대형 복합개발 프로젝트 더 파크사이드 서울이 개발 중에 있어

재건축 사업에 호재로 작용하고 있습니다.

10. 교통

청화아파트는 현재 6호선 이태원역까지 도보 10분 거리에 위치하고 있습니다.

자차 교통은 매우 우수하여 반포대교를 쉽게 이용할 수 있습니다.

향후 신분당선이 연장되어 동빙고역이 신설되면

강남 접근성이 획기적으로 개선될 것으로 예상됩니다.

또한 용산가족공원 근처에 위치하여

자연 녹지환경과 함께 공원에서

여가와 산책을 즐길 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

신분당선 동병고역이 한강중학교 인근에

예정되어 있어, 향후 6호선 이태원역과

함께 더블역세권의 대중교통망이

구축될 가능성이 있습니다.

11. 교육

현재 청화아파트의 가장 큰 약점 중 하나는 학군입니다.

한남동과 동부이촌동의 전통적 특성을 고려할 때,

학군 형성에는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

따라서 실거주 목적으로는 자녀가 없는 딩크족에게

적합한 환경으로 평가됩니다.

보광초등학교가 도보 2분 거리에 위치해 있어

초등학교 배정은 용이하나,

중고등학교 학군 형성은 시간이 필요할 것으로 보입니다.

12. 상권정보

이태원 청화아파트는 이태원과 한남동의 상업시설을

쉽게 이용할 수 있는 위치에 있습니다.

향후 한남뉴타운과 유엔사부지 개발이 완료되면

다양한 상업시설과 문화시설을 편리하게

이용할 수 있게 될 것입니다.

또한 순천향대병원, 용산구청이 인접해 있어

생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

국립중앙박물관, 용산공원, 전쟁기념관, 리움미술관 등

각종 문화시설도 인근에 위치하고 있습니다.

13. 호재

유엔사부지 복합개발사업

이태원 청화 재건축의 북서쪽으로

과거 유엔사 부지가 위치해 있습니다.

이 부지는 2017년 일레븐건설에서 13,593평 상당의

부지를 1조 552억원(평당 7,763만원)에

매입했습니다.

유엔사부지는 종상향을 통해 용적률 600%,

건폐률 57.79%로 개발될 예정이며,

이는 이태원 청화의 용산공원 조망을

일부 가릴 수 있으나,

인근에 고가의 아파트 및 오피스텔이

들어선다는 점에서

장기적으로는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

한남2·4구역 개발

이태원 청화는 한남뉴타운 특히 한남2구역,

한남4구역과 인접해 있습니다.

현재 한남2구역은 조합원분양신청을 마치고

관리처분인가를 진행 중이고,

한남4구역은 시공자선정을 진행 중입니다.

이태원 청화는 한남4구역처럼 한강조망은

어려울 것으로 보이나,

재건축 후에는 한남2구역과 비교될 만한 아파트가

될 것으로 예상됩니다.

14. 안전마진분석

사업성 분석

총비용 추정: 27,749억원
- 종전자산평가액: 18,600억원
  - 34평(194세대): 26억원
  - 46평(192세대): 32억원
  - 57평(192세대): 36억원
  - 상가: 500억원(647평)
- 공사비: 7,799억원(연면적 64,990평 × 평당 1,200만원)
- 사업비: 1,350억원
  - 조합운영비 등: 350억원
  - 금융비 및 보상비: 550억원
  - 정비기반시설 조성비: 250억원
  - 예비비: 200억원
총수익 추정: 27,733.5억원
- 조합원분양수익: 19,374억원(25,832평 × 평당 7,500만원)
- 일반분양수익: 7,522억원(8,358평 × 평당 9,000만원)
- 임대주택분양수익: 373억원(3,110평 × 평당 1,200만원)
- 상업시설분양수익: 464.5억원(929평 × 평당 5,000만원)
추가분담금 추정
- 34평 → 34평: 1.4억원
- 45평 → 45평: 1.5억원
- 57평 → 55평: 3.5억원