안녕하세요. 오늘은 용산구 원효로4가
원효산호 아파트 재건축에 대해 알아보겠습니다.
원효산호 아파트는 1977년에 입주한 554세대의
노후 아파트로, 한강변을 바로 접한 입지와
용산국제업무지구, 여의도와의 뛰어난 접근성으로
주목받고 있습니다.
최근 사업시행인가(2024년 3월)를 획득하며
본격적인 재건축 궤도에 오르면서, 조합원과
투자자 모두의 관심을 모으고 있는 단지입니다.
목차
1. 단지 개요
원효산호 아파트는 용산구 원효로4가에
위치한 554세대 아파트로,
지어진 지 47년 된 노후 단지입니다.
용적률 약 220%로 건축되었으며,
소형(13평)부터 중대형(29평, 34평, 40평, 44평)까지
다양한 평형대로 구성되어 있습니다.
재건축을 통해 한강변 조망을 확보한
고급 신축 단지로 탈바꿈할 예정입니다.
- 입주 연도: 1977년
- 총 세대수: 554세대
- 주요 평형: 13평, 29평, 34평, 40평, 44평
- 재건축 단계: 사업시행인가 (2024년 3월 획득)
원효산호 아파트 현장 모습
2. 시세 및 거래 동향
2025년 6월 기준, 30평과 34평 매매가는
각각 약 19억~20억 원, 20억~22억 원 선을
형성하고 있습니다.
최근 3개월간 평당 6,300만 원 수준으로 거래되며,
원효로4가 인근 평균 대비 높은 시세를
유지하고 있습니다.
원효산호 30평 시세 그래프
원효산호 34평 시세 그래프
원효산호 최근 거래 현황
최근 3개월간 원효산호 아파트의 평당가 변동률은
-2.56%로 일시적 조정 국면을 보이고 있으나,
용산구 평균 대비 높은 가격대를 유지하며
조망권과 입지적 희소성으로
중장기 가치가 뒷받침되고 있습니다.
원효산호 평당가 비교 그래프
원효산호 평당가 변동률 그래프
3. 토지 및 건축 계획
원효산호 재건축은 한강변 입지를 최대한 살린 설계로,
35층 높이의 주동 배치가 예정되어 있으며,
설계 변경 시 최고 47층까지
상향 가능성이 논의되고 있습니다.
이를 통해 모든 세대가 한강 조망을 확보할 수
있게 되며, 프리미엄 가치 상승이 예상됩니다.
원효산호 재건축 토지이용계획
원효산호 재건축 건축계획 및 세대수
총 647세대(임대 포함) 중 일반분양은
약 24세대에 불과하며,
대다수는 조합원분양으로 구성되어 있습니다.
연도형 상가와 근린생활시설이 배치되어
주거와 상업의 조화를 이루며,
단지 내 1,000㎡ 규모의
사회복지시설도 함께 조성됩니다.
4. 사업성 분석 (총비용 & 총수익)
총비용 추정
| 구분 | 금액(억원) |
|---|---|
| 종전자산평가액 | 10,400 |
| 공사비 | 3,831 |
| 사업비 | 1,150 |
| 총계 | 15,381 |
총수익 추정
| 구분 | 금액(억원) |
|---|---|
| 조합원분양수익 | 13,999 |
| 일반분양수익 | 758 |
| 임대주택수익 | 210 |
| 상가분양수익 | 420 |
| 총계 | 15,387 |
총수익(15,387억원)이 총비용(15,381억원)과 거의
일치하여 비례율은 100% 수준으로 추정됩니다.
평형별 예상 분양가
| 평형 | 세대수 | 조합원분양가 | 일반분양가 |
|---|---|---|---|
| 24평(전용59형) | 169 | 19.8억 | 22억 |
| 33평(전용84형) | 307 | 25.3억 | – |
| 39평(전용99형) | 140 | 28억 | – |
| 43.5평(전용112형) | 24 | 30억 | – |
| 50평(펜트하우스) | 7 | – | 55억 |
5. 입지, 교통, 학군, 생활 인프라
원효산호는 마포역(5호선) 도보 13분,
KTX 용산역 차량 5분 거리로
강북·강남·여의도 모두 15~20분대 접근이 가능합니다.
인근에는 11개 버스노선이 지나며,
여의도·광화문·강남을 직통으로 연결합니다.
원효산호 교통 접근성
학군으로는 성심여중(도보 6분),
보성여중, 신광여중 등 주요 중학교가 있으며,
학업 성취도와 특목·자사고 진학률이
안정적인 수준을 보이고 있습니다.
원효산호 인근 학군 정보
반경 1km 내 1,226개 상권(809개 음식점,
133개 미용실, 129개 의료시설)을 비롯해
이마트, 아이파크몰, IFC몰 등
대형 쇼핑센터와 가톨릭대 여의도성모병원 등
대형 병원도 가까워 생활 인프라가 매우 우수합니다.
원효산호 주변 상권 및 생활 인프라
6. 결론 및 투자 포인트
원효산호 재건축 사업은 기존 554세대에서
총 647세대로 확대되었으나,
조합원 분양분은 481세대로 줄어들고
일반분양은 93세대(전체의 약 14%)에 불과하여,
조합원들의 추가 분담금 부담이 높아질 가능성이
큰 구조를 가지고 있습니다.
공공임대 73세대가 기부채납 인센티브를 포함해 계획되었지만,
사업 전반에 미치는 영향은 크지 않아 실질적으로
조합원 부담 변동성이 상당히 존재합니다.
특히, 1:1 재건축 방식으로 진행되고 있어
일반분양 수익이 제한적인 만큼,
향후 공사비 인상(평당 1,000만 원대 예상),
금융비용, 분양가 상한제 적용 여부 등에
따라 조합원 분담금이 가파르게 변동될 수 있습니다.
현재 34평 기준으로 평당 6,333만 원(약 27억 원)의
시세가 형성되어 강북 한강변 아파트 중
높은 가격대를 기록하고 있지만,
최근 3개월간 시세 변동률이 -2.56%로
조정세를 나타내고 있는 점은
주의해야 합니다.
그러나 한강변 조망권 확보,
47층까지의 층수 상향 가능성,
여의도·이촌·마포와 인접한 핵심 입지라는 요소는
중장기적으로 프리미엄
가치를 더욱 높여줄 수 있는 잠재력으로 평가됩니다.
따라서 원효산호 재건축은
입지 프리미엄과 한강 조망권이라는 장점을
고려하면 향후 시세 상승 가능성이 크지만,
공사비 및 금융비 증가, 일반분양 비율 한계로 인한
조합원 추가 분담금 리스크를 반드시 감안해야 하며,
투자 및 실거주 접근 시 신중한 분석이 필요합니다.
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주의사항
청약 관련 포스팅은 입주자 모집공고문과 주택공급관련 국가정책에 관한 규칙을 참고하여 작성하고 있습니다.
명확하지 않은 부분, 상세하게 나오지 않는 부분은 건설사 모델하우스, 청약홈 등에 문의 하여 확인 후 작성하고 있습니다.
그럼에도 불구하고 사실과 다른 부분이 있을 수 있습니다.
포스팅해드리는 정보는 참고만 하시고 청약자의 상황에 맞게 건설사 모델하우스 분양 문의처에 확인 후 청약하시고 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 인지 바랍니다.