재건축_입지분석_목동 신시가지 6단지 아파트

안녕하세요. 오늘은 양천구 목동 신시가지 6단지

재건축에 대해 알아보겠습니다.

목동신시가지 6단지는 1986년 준공된

1,368세대의 대단지 아파트로,

한강변 조망과 목동 생활권을 동시에 누릴 수 있는

입지를 가진 곳입니다.

40년 차 노후 단지로서 재건축을 통해

1,900세대 규모의 초고층 주상복합 단지로

탈바꿈할 예정이며,

투자자와 실거주자 모두의 관심이 집중되고 있습니다.

이번 글에서는 재건축 사업 개요, 시세 흐름,

평면 구조, 분양·사업성 분석,

목동 주요 단지와의 비교를 통해 이 단지의 현재와

미래 가치를 살펴봅니다.

1. 단지 개요

목동신시가지 6단지는 총 15개동, 1,368세대로 구성된 대단지입니다.

현재 최고 20층, 용적률 139%로 운영 중이며, 재건축 후

최고 49층, 1,900세대(임대 273세대 포함)의

초고층 단지로 조성될 계획입니다.

입주연도: 1986년
현재 세대수: 1,368세대 (재건축 후 1,900세대)
주요 평형: 20평, 27평, 35평, 45평, 54평
난방방식: 지역난방
재건축 진행 단계: 조합설립인가(2025년 5월)

목동신시가지6단지 재건축 조감도

2. 시세 동향과 거래 현황

2025년 6월 기준, 목동신시가지 6단지는

한강 조망권과 학군 프리미엄으로 시세가 빠르게 상승 중입니다.

35평(전용 95㎡): 30억~37억 원 (최근 1년간 25% 이상 상승)
27평(전용 65㎡): 18억~21억 원 (3년 전 대비 2배 이상 상승)
평당가: 8,269만 원 (서울 평균의 3배 수준)

특히 35평형이 거래량과 시세 상승을 주도하며,

재건축 이후 초고층 한강 조망가치가 반영되고 있습니다.

목동신시가지6단지 27평 시세

목동신시가지6단지 35평 시세

목동신시가지6단지 27평 거래현황

목동신시가지6단지 35평 거래현황

현재 6단지의 평당가는 8,269만 원으로,

목동 평균(2,820만 원)과 서울 평균(2,409만 원)의

약 3배 수준에 달합니다.

최근 3개월 동안의 시세 변동률도 +4.12%로,

목동(5.62%)과 양천구(4.48%)의 상승세에 동반하며

강세를 유지하고 있습니다.

특히 35평형과 27평형 모두 재건축 프리미엄이

빠르게 반영되고 있으며, 향후 초고층 한강 조망권

확보 시 추가 시세 상승 여력이 크다는

평가를 받고 있습니다.

3. 평면도

재건축 전후 평면을 비교해 보면,

기존 3베이 구조에서 4베이 확장형,

팬트리·드레스룸 적용으로 실사용 면적이 확장되고,

중대형 평형 위주의 배치로

생활 편의성이 대폭 강화됩니다.

목동신시가지6단지 27평형 평면도

목동신시가지6단지 35평형 평면도

4. 사업성 분석 (토지·건축·분양 계획)

총비용 추정

총비용은 종전자산평가액, 공사비, 사업비로 구성됩니다.

구분	금액(억원)
종전자산평가액	21,700
공사비	13,700
사업비	3,200
총계	38,600

총수익 추정

총수익은 조합원분양, 일반분양, 임대주택, 상가분양으로 나눌 수 있습니다.

구분	금액(억원)
조합원분양수익	27,728
일반분양수익	9,021
임대주택수익	1,047
상가분양수익	785
총계	38,581

총수익 38,581억 원은 총지출(38,600억 원)과

거의 비슷한 수준으로,

사업 비례율은 약 100%에 근접합니다.

평형별 예상 분양가 및 배정

재건축 후 예상 평형별 조합원·일반분양가는 다음과 같습니다.

평형	세대수	조합원분양가	일반분양가
24.2평(전용 59㎡)	256세대	14.5억(9세대)	–
34평(전용 84㎡)	1,018세대	17억(506세대)	19.7억(451세대)
40평(전용 99㎡)	318세대	20억(328세대)	–
44평(전용 110㎡)	288세대	21억(288세대)	–
58평(전용 147㎡)	240세대	26억(240세대)	–

19평 소유자는 34평으로,

26평 소유자는 34~40평으로 배정되는

경우가 많으며, 34평 이상 소유자는44~58평으로

배정되어 대형 평형 소유자의 분담금 부담을

최소화하는 방향으로 설계가 이뤄질 전망입니다.

5. 목동 5단지·7단지와 비교 분석

목동 5단지와 7단지 역시 재건축 추진 중이지만, 6단지 대비 입지·가치 차이가 존재합니다.

구분	6단지	5단지	7단지
세대수	1,368 (재건축 후 1,900)	1,480	1,600
입지	한강 조망, 선유도역 도보권	내부생활권 중심	목동역 인접
평당가	8,269만 원	6,500만 원	6,800만 원
재건축 매력도	한강 조망 초고층, 학군 최상위	생활편의성 우수	교통 편리성 강조