안녕하세요. 오늘은 청량리 일대 유일한 재건축 단지로, 청량리역 역세권에 위치한 우수한 입지조건을 갖춘 단지입니다.
2024년 10월 추진위원회가 정식 승인되었으며, 향후 청량리 대표 단지로의 도약이 기대되는 청량리 미주 아파트 재건축 분석을 해 보겠습니다.
1. 사업 개요
단지 기본 정보
– **입주연도**: 1978년
– **총 세대수**: 1,089세대
– **위치**: 청량리역 북쪽
– **현황 용적률**: 227%
– **단지 특성**:
– 중·대형 평형 위주의 중층 아파트 단지
– 미주상가와 아파트는 필지가 분리되어 있어 아파트만 별도 재건축 추진
– 청량리역 역세권에 위치한 우수한 입지조건
진행 현황
– **2023년**: 정비계획 고시 완료
– **2024년 10월**: 추진위원회 설립
– **현재 단계**: 조합설립 준비 중
– **향후 일정**:
– 조합설립 예정: 2025년
– 예상 착공까지 소요기간: 약 6년
2. 토지 및 건축 계획
토지이용계획
– **총 구역면적**: 17,177평
– **실제 대지면적**: 15,342평 (구역면적의 90.3%)
– **정비기반시설**: 1,835평
– 어린이공원
– 녹지
– 도로
– **단지 구조**: 약령시로를 사이에 둔 2개의 아파트획지로 구성
건축시설계획
– **용적률 계획**:
– 계획 용적률: 299.81%
– 허용 용적률: 250%
– 용적률 차이(49.81%)의 1/2인 24.905%는 임대주택 건설
– **건축 규모**:
– 최고층수: 35층 (40층 이상 상향 가능성 있음)
– 공급면적: 45,997평
– 아파트: 45,632평
– 상업시설: 365평
– 예상 연면적: 75,000평
– 당초 계획 71,620평에서 주차장, 커뮤니티시설 증설 반영
3. 상세 사업성 분석
A. 총비용 분석 (20,562억원)
1) 종전자산평가액 상세 내역 (11,787억원)
– **평형별 세대수 및 평가액**:
– 27평형 (126세대)
– 세대당 평가액: 9억원
– 총액: 1,134억원
– 32평형 (495세대)
– 세대당 평가액: 10억원
– 총액: 4,950억원
– 40평형 (138세대)
– 세대당 평가액: 11억원
– 총액: 1,518억원
– 44평형 (150세대)
– 세대당 평가액: 12억원
– 총액: 1,800억원
– 49평형 (90세대)
– 세대당 평가액: 12.5억원
– 총액: 1,125억원
– 54평형 (90세대)
– 세대당 평가액: 14억원
– 총액: 1,260억원
2) 공사비 상세 산출 (7,125억원)
– **기준 단가**: 평당 950만원
– **연면적**: 75,000평
– **공사비 산정 고려사항**:
– 초고층 건축 가능성
– 지하주차장 확대
– 커뮤니티시설 증설
– 물가상승률
– 공사난이도
3) 사업비 상세 내역 (1,650억원)
– **조합운영비**: 400억원
– 인건비
– 사무실 운영비
– 각종 용역비
– **금융비 및 보상비**: 750억원
– 대출이자
– 보상관련 비용
– **정비기반시설 조성비**: 200억원
– 도로 조성
– 공원 조성
– 기반시설 설치
– **예비비**: 300억원
– 예상치 못한 비용 발생 대비
B. 총수익 상세 분석 (20,581.8억원)
1) 조합원분양수익 (18,621억원)
– **분양면적**: 39,202평 (1,089세대)
– **평당 분양가**: 4,750만원
– **평형별 분양계획**:
– 전용 45형 ~ 전용 134형까지 다양한 평형 구성
– 기존 평형과 유사한 면적으로 배정 계획
2) 일반분양수익 (1,432.2억원)
– **분양면적**: 2,604평 (119세대)
– **평당 분양가**: 5,500만원
– **평형 구성**:
– 17.4평 (전용 45형)
– 23.2평 (전용 59형)
– 27평 (전용 69형)
3) 임대주택수익 (382.6억원)
– **공급면적**: 3,826평 (162세대)
– **평당 분양가**: 1,000만원
– **세대 구성**:
– 전용 45형: 100세대
– 전용 59형: 108세대
– 전용 79형: 526세대
4) 상업시설수익 (146억원)
– **공급면적**: 365평
– **평당 분양가**: 4,000만원
– **위치**: 단지 남쪽 청량리역 인접부
C. 세대별 예상 추가분담금
– **소형평형대**:
– 27평형 → 23.2평형 변경 시: 2.5억원
– 27평형 → 27평형 유지 시: 4.2억원
– **중형평형대**:
– 32평형 → 30.7평형 변경 시: 5억원
– **대형평형대**:
– 40평형 이상: 7~9억원
– 평형 유지 시 분담금 증가
4. 주요 특징 및 리스크 분석
A. 용도지역 관련 이슈
– **과거**: 일반상업지역
– **현재**: 3종 주거지역
– **변경 시기**: 1996년
– **변경 사유**: 전농동사거리 일대 지구중심 조성
– **향후 전망**:
– 종상향 요구 있으나 실현 가능성 낮음
– 현재 용도지역 기준으로 사업 진행 예상
B. 단지 구조적 특성
– **2개 획지 분리 구조**:
– 남측 획지: 역세권 인접
– 북측 획지: 대형평형 집중
– **예상 갈등 요인**:
– 획지별 선호도 차이
– 재건축 후 동호수 배치 문제
– 대형평형 재배치 관련 이슈
C. 벤치마킹 사례 분석
– **제기1재건축(경동미주)**:
– 동일 연도 준공(1978년)
– 유사한 용적률
– 동일한 용도지역 변경 이력
– 현재 진행상황: 관리처분인가 완료, 철거 준비 중
– 신탁방식 채택
5. 종합 사업성 평가
A. 수익성 분석
– **비례율**: 100.165%
– **순수익**: 19.8억원
– **투자 대비 수익률**: 0.165%
B. 사업 진행 전망
– **예상 소요기간**: 6년
– **주요 변수**:
– 부동산 시장 상황
– 금리 변동
– 건설비용 변동
– 인허가 진행 속도
C. 투자 리스크 요인
- 높은 추가분담금
- 긴 사업 진행기간
- 획지 분리로 인한 갈등 가능성
- 시공사 선정 관련 불확실성
- 부동산 시장 변동성
6. 결론 및 제언
청량리 미주아파트 재건축 사업은 현재 100.165%의 비례율과 19.8억원의 순수익이 예상되는 등 기본적인 사업성은 확보된 상태입니다. 그러나 이는 결코 높은 수준이 아니며, 여러 과제와 도전이 남아있는 상황입니다.
현재 가장 시급한 문제는 높은 추가분담금입니다.
소형평형은 2.5억원에서 4.2억원, 중형평형은 5억원 내외, 대형평형은 7억원에서 9억원에 이르는 추가분담금이 예상됩니다.
이는 조합원들에게 상당한 부담이 될 수 있으며, 이를 해결하기 위한 다각적인 접근이 필요합니다.
장기 분할납부 방식의 도입, 금융권과의 협력을 통한 우대금리 적용, 일반분양가 상향을 통한 수익 개선 등 다양한 방안을 적극적으로 검토해야 할 것입니다.
사업성 개선을 위한 핵심 과제는 종상향입니다.
현재 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로의 종상향이 실현된다면, 용적률을 500%까지 높일 수 있어 획기적인 사업성 개선이 가능합니다.
이를 위해서는 역세권 장기전세주택 도입, 지역사회를 위한 공공기여 방안 마련 등 구체적인 계획이 필요합니다.
특히 인근 주민들의 청량리역 접근성을 높이기 위한 공공보행로와 공원 등의 계획은 종상향 승인을 위한 중요한 요소가 될 것입니다.
단지 내 도로 문제도 중요한 고려사항입니다.
단지 내부를 통과하는 도로가 사유지인 점은 잠재적 리스크 요소였으나, 서울시가 현 도로를 유지한 채 재건축을 추진할 수 있다고 판단한 것은 긍정적입니다.
다만, 이로 인한 설계상의 제약사항들을 극복하기 위한 창의적인 해결방안이 필요합니다.
획지 분리 문제 또한 세심한 관리가 필요한 사안입니다.
남측 획지는 청량리역과 가깝고, 북측 획지는 현재 대형평형이 집중되어 있어 재건축 이후 동호수 배치를 둘러싼 갈등이 예상됩니다.
이를 최소화하기 위해서는 공정하고 투명한 동호수 배치 기준을 수립하고, 조합원들의 의견을 충분히 수렴하는 과정이 필요합니다.
제기1재건축(경동미주) 사례는 우리에게 중요한 시사점을 제공합니다.
같은 해에 준공되었고, 유사한 용적률과 동일한 용도지역 변경 이력을 가진 이 단지가 현재 관리처분인가를 완료하고 철거를 준비 중이라는 점은 고무적입니다.
특히 신탁방식을 채택한 점, 시공사 선정 과정, 인허가 진행 노하우 등은 면밀히 검토하여 우리 사업에 적용할 필요가 있습니다.
교통 인프라는 이 사업의 가장 큰 강점입니다.
현재 운영 중인 1호선, 수인분당선, 경의중앙선, 경원선, 경춘선, KTX 강릉선에 더해, 향후 GTX-B노선, GTX-C노선, 면목선, 강북횡단선까지 예정되어 있어 미래가치가 매우 높습니다.
이러한 교통 프리미엄을 극대화할 수 있는 단지 설계와 상업시설 계획이 필요합니다.
무엇보다 중요한 것은 조합원들과의 원활한 소통입니다.
현재 643세대(59.2%)의 동의를 받아 추진위가 승인되었고, 41일 만에 필요 동의율을 달성한 것은 주민들의 높은 재건축 의지를 보여줍니다.
이러한 추진동력을 계속 유지하기 위해서는 정기적인 사업 설명회 개최, 투명한 정보 공개, 적극적인 민원 해결 등이 필수적입니다.
장기 프로젝트인 만큼 리스크 관리도 중요합니다.
부동산 시장 상황, 금리 변동, 건설비용 변동, 인허가 진행 속도 등 다양한 변수들이 있습니다.
이에 대응하기 위해서는 단계별 리스크 관리 계획을 수립하고, 충분한 예비비를 확보하며, 전문가 자문단을 적극 활용해야 합니다.
결론적으로 청량리 미주아파트 재건축은 도전과 기회가 공존하는 프로젝트입니다.
종상향이라는 과제가 있지만, 우수한 교통 인프라와 입지여건, 높은 주민 동의율은 큰 강점입니다.
사업 성공을 위해서는 분담금 해결방안 마련, 종상향 추진, 획지 분리 문제 해결, 조합원 소통 강화가 핵심이 될 것입니다.
특히 제기1재건축의 선례를 참고하되, 우리 단지만의 차별화된 가치를 창출하는 것이 중요합니다.
이를 통해 청량리를 대표하는 새로운 랜드마크로 거듭날 수 있을 것으로 기대됩니다.
주의사항
부동산 (청약, 재건축) 관련 포스팅은 입주자 모집공고문와 주택공급관련 국가정책에 관한 규칙을 참고하여 작성하고 있습니다.
명확하지 않은 부분, 상세하게 나오지 않는 부분은 건설사 모델하우스, 청약홈, 조합 등에 문의 하여 확인 후 작성하고 있습니다.
그럼에도 불구하고 사실과 다른 부분이 있을 수 있습니다.
포스팅해드리는 정보는 참고만 하시고 청약자의 상황에 맞게 건설사 모델하우스 분양 문의처 및 조합에 확인 후 청약 및 투자하시고 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 인지 바랍니다.