재건축_입지 분석_강동구 천호우성아파트

안녕하세요. 오늘은 강동구에서 사업속도가 가장 빠른

강동구 천호 우성아파트에 대해 알아 보겠습니다.

1. 사업개요

천호우성은 1985년에 입주한 479세대의 아파트로,

5호선 명일역과 굽은다리역 사이에 위치하고 있습니다.

강동구에서 재건축 사업 속도가 가장 빠른 단지로,

2024년 사업시행인가를 받았으며,

2025년 6월 관리처분인가를 목표로

현재 관리처분계획이 접수된 상태입니다.

기본 정보

• 위치: 서울시 강동구 천호동 19-1번지 일대(구역면적: 28,323.5㎡)

• 입주년도: 1985년

• 현재 규모: 479세대, 최고 13층, 7개동

• 현재 용적률: 158%

• 현재 전용면적: 51m² (21평), 64m² (26평), 84m² (31평)

재건축 후 계획

• 세대수: 629세대 (150세대 증가)

• 최고 층수: 15층

• 동 수: 11개동

• 지하 층수: 4층

• 임대주택: 없음

• 용적률: 232.25%

• 완공 목표: 2029년

2. 입주자 모집공고(추후 업데이트)

아직 입주자 모집공고가 발표되지 않았습니다.

3. 청약자격(추후 업데이트)

아직 청약자격에 대한 구체적인 정보가 제공되지 않았습니다.

4. 청약일정

구체적인 청약일정은 아직 발표되지 않았습니다.

다만, 재건축 진행 일정은 다음과 같습니다:

• 안전진단: 2016년 5월 13일 (완료)

• 조합설립추진위원회 승인: 2020년 2월 20일 (완료)

• 정비구역 지정: (완료)

• 조합설립인가: 2021년 2월 10일 (완료)

• 사업시행인가: 2024년 6월 (완료)

• 관리처분인가: 2025년 6월 (예정, 현재 접수 상태)

• 이주 완료: 2026년 (목표)

• 완공: 2029년 (목표)

5. 공급 규모 및 일반분양가

공급 규모

• 총 세대수: 629세대

• 조합원 분양: 479세대

• 일반 분양: 150세대

평형별 세대수

• 전용 49m² (20평): 111가구

• 전용 59m² (24평): 128가구

• 전용 74m² (30평): 182가구

• 전용 84m² (34평): 208가구

예상 분양가
재건축 후 예상 시세는 다음과 같습니다:

• 25평: 12억~13억원

• 34평: 15억원 수준

이는 인근 단지인 래미안솔베뉴(2019년, 1900세대)보다는 낮고,

강동프라이어팰리스(2007년, 1600세대)보다는 높은 수준으로 예상됩니다.

 

6. 청약방법

아직 구체적인 청약방법이 공개되지 않았습니다.

7. 조감도

롯데건설에서 제작한 조감도가 있으며,

2024년 6월 29일 시공사 선정 총회에서

롯데건설이 시공사로 선정되었습니다.

8. 단지배치도 및 평면도

구체적인 단지배치도와 평면도는

아직 공개되지 않았습니다.

다만, 재건축 후 전 세대가 모두 남향으로

지어질 예정이며,

롯데건설은 조합원 설문조사 결과를 바탕으로

외관 설계와 입면 디자인, 커뮤니티 시설을

선보일 예정입니다.

또한 롯데건설의 조경 브랜드

‘그린바이그루브'(GREEN X GROOVE)를 적용해

단지를 둘러싼 2km 순환산책로와

테마 정원을 조성할 계획입니다.

9. 입지환경

천호우성은 부지 모양이 ‘ㄴ’자 또는

부메랑 모양으로 특이합니다.

이러한 형태 덕분에 동 앞에 다른 동이 없어 조망과

프라이버시 확보에 유리합니다.

주변이 주택가로 이루어져 있어 높은 건물이 없어

조망권과 일조권 확보가 충분합니다.

10. 교통

• 지하철 5호선 명일역과 굽은다리역이 도보권 내에 있습니다.

• 올림픽대로와 외부순환로 진출입이 용이합니다.

• 잠실과 종로 방향으로의 이동이 편리합니다.

11. 교육

• 초등학교: 천호초등학교 (전교생 613명)

• 중학교: 천호중, 성덕여중이 가깝고, 배재중, 한영중 등 상위권 학교로도 배정 가능

• 고등학교: 성덕고, 선사고, 명일여고 등

• 학원가: 명일동 학원가 이용 가능

• 단지 500m 내에 천호초·중학교와 성덕고등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

12. 상권정보

홈플러스, 명일전통시장, 강동경희대병원, 강동성심병원이

1km 내에 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

13. 호재

• 강동구에서 재건축 사업 속도가 가장 빠른 단지입니다.

• 임대가구 없이 전 세대가 분양되는 점이 장점으로 작용할 수 있습니다.

• 롯데건설이 시공사로 선정되어 2,429억원 규모의 재건축 사업이 진행됩니다.

14. 안전마진분석

분담금 내역

• 신규 34평 받기 위한 비용: 매매가 9억원 + 분담금 3.37억원 = 총 12.37억원

• 신규 25평 받기 위한 비용: 매매가 7.5억원 + 분담금 2.56억원 = 총 10.06억원

현재 매매가격

• 21평: 7억3000만원 ~ 8억원

• 26평: 8억3000만원 ~ 8억5000만원

• 31평: 9억2000만원 ~ 9억5000만원

전세가격

• 21평: 2억원부터

• 31평: 4억원대

용적률 상향 가능성
일부 분석에 따르면 용적률이

현재 계획된 232.25%에서 300%까지 상향될 경우,

비례율이 0.9에서 1.37로 상승할 수 있어 분담금이

줄어들 가능성도 있습니다.

그러나 현재 계획에서는 임대주택을 짓지 않아

용적률 혜택을 받지 못하는 상황입니다.

15. 결론 (청뽀의 한마디)

천호우성은 강동구에서 재건축 사업 속도가

가장 빠른 단지로, 2025년 6월 관리처분인가를

목표로 하고 있으며, 2029년 완공을 목표로 하고 있습니다.

분담금은 25평 기준 약 2.56억원, 34평 기준

약 3.37억원으로 예상되며, 이를 포함한 총 투자금액은 25평 10.06억원, 34평 12.37억원 수준입니다.

재건축 후 예상 시세는 25평 12억~13억원,

34평 15억원 수준으로, 인근 래미안솔베뉴보다는 낮고

강동프라이어팰리스보다는 높은 수준으로 예상됩니다.

롯데건설이 시공사로 선정되어 단지를 둘러싼

2km 순환산책로와 테마 정원 등

특화된 조경 설계가 적용될 예정입니다.

입지 측면에서는 지하철 접근성이 좋고,

교육 환경도 양호한 편입니다.

또한, 단지 형태가 특이해 조망과

프라이버시 확보에 유리한 점도 고려할 만합니다.

올해 관리처분인가를 받으면

가격이 더 오를 가능성이 있으므로,

재건축 투자에 관심이 있다면 관리처분인가 이전에

검토해보는 것이 좋을 수 있습니다.

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주의사항

청약 관련 포스팅은 입주자 모집공고문과 주택공급관련 국가정책에 관한 규칙을 참고하여 작성하고 있습니다.

명확하지 않은 부분, 상세하게 나오지 않는 부분은 건설사 모델하우스, 청약홈 등에 문의 하여 확인 후 작성하고 있습니다.

그럼에도 불구하고 사실과 다른 부분이 있을 수 있습니다.

포스팅해드리는 정보는 참고만 하시고 청약자의 상황에 맞게 건설사 모델하우스 분양 문의처에 확인 후 청약하시고 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 인지 바랍니다.