원효로4가 모아타운의 입지적 강점
원효로 4가는 현대차부지와 한강, 국제업무지구에
근접한 많은 호재를 가지고 있는 지역입니다.
하지만 노후도나 추진체의 이기성 때문에 통합하지 못하고
신통과 모아타운으로 나뉘어진 게 아쉬운 부분입니다.
애초에 조합설립된 재건축 풍전이 없었으면 아마도 통합이 추진되지 않았을까요?
원효로 4가는 한강과 인접하여 한강 조망이 가능하고,
용산의 가장 큰 개발 중 하나인 용산업무지구에 근접하는 입지로
인근의 산호아파트와 풍전아파트 재건축 등과 함께
주거 환경이 개선될 수 있어 개발의 기대를 모으고 있는 구역입니다.
또한 인근의 현대자동차부지 개발, 용산국제업무지구의
직접 수혜를 받을 수 있으며
원효대교로 여의도 국제업무지구와 연결되는 위치에 있습니다
원효로4가 모아타운 개요
용산구 유일한 모아타운인 원효로4가는
3개 구역으로 나누어진 구역을 하나로 통합해서 시행하게 되었습니다.
원효로4가 모아타운은
2022년 10월 21일 서울시에 모아타운으로 선정되었습니다.
권리산정일은 2022년 10월 27일로
권리산정일 후 매매는 가능하지만 권리산정일까지
착공신고를 득하지 못한 신축빌라는 청산이니 유의해야 합니다.
원효로4가 71번지 일대는
2종 일반주거지역(7층 이하)으로 구역 면적
약 21,690m2 면적의 규모입니다.
원효로4가 모아타운 구역은
노후 저층 주택이 밀집해 있으며 도로 폭이 협소하고
정비기반시설이 열악한 지역으로,
주민들의 요청에 따라 서울시가 해당 지역을 모아타운 대상지로 선정하였습니다
모아주택, 모아타운이란?
모아주택과 모아타운에 대한 상세한 정보는 아래를 다운로드 받으세요
권리산정일 & 조합원지위양도 제한
모아타운의 권리산정일은
2022년 10월 27일 기준으로 권리산정일까지 착공 신고 & 조합설립인가까지
소유권 확보가 되어야 합니다.
용산구는 투기과열지구이고 모아타운은 소규모정비법 적용이라
투과지역 + 조합설립 이후 조합원 지위 양도 금지가 됩니다. (예외有)
원효로4가 모아타운 구역 현황 및 통합 추진
원효로4가 모아타운은 3개 구역으로 나눠서
사업을 진행하는데 1구역, 2구역, 3구역으로 나누어져 있고,
지도상 모아타운 선정지역 오른쪽은 전통을 자랑하는
성심여자 중,고등학교가 붙어 있습니다.
원효로4가 모아타운은 3개 구역 중 1, 3구역은
동의율 80% 이상을 확보했고 2구역만
이에 미치지 못했습니다.
전체 토지등 소유자는 290여 명으로 기본계획상
600세대의 건립으로 비례율 110% 예정인 구역입니다.
모아타운 진행 절차로 보시면
2023년 6월 관리계획 용역을 추진했는데 많은 업체가
입찰에 참여했고,
2024년 상반기 서울시 승인을 목표로 했었습니다.
하지만 성심여자 중,고등학교가
문화유산이라서 2구역과 1구역 일부는
층수를 낮게 지을 수밖에 없기 때문에 사업성에 문제가 발생했습니다.
그래서 이 문제를 해결하고자 통합시행을 진행하는 걸로 변경했습니다.
통합시행이란 빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법
시행령 40조로 통합시행이 가능한 것입니다.
원효로4가 모아타운도 사업성이 부족해서
토지등소유자의 권리를 침해할 우려가 있으므로 통합시행으로 진행해서
이러한 문제를 해결하는 것입니다[^3].
[^3]: [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령]
2024년 1월 12일 주민총회를 열어
찬성을 받았으며 새로 동의서 징구를 할 예정입니다.
빌라가 대부분인데 20년 정도 된 예전 빌라라 대지지분이 대부분 큽니다.
그래서 빌라가 많음에도 대지지분이 좋게 나오는데
한 가지 우려스러운 거는 북쪽 도로변에 상가가 대부분인데
여기를 어떻게 설득해서 동의율을 가져오느냐인데
의외로 72% 넘는 것으로 알고 있는데 조금만 노력하면 이 지역도 가능하리라 봅니다.
결론
용산구 유일한 모아타운이지만 관리계획을 수립하는 과정에서
3개 구역으로 나눠서 진행하는 것은
사업성이 낮아 사업이 안 될 수 있으므로 원효로4가 모아타운은
빈소법의 시행령을 이용해서 통합시행으로 진행을 하는 구역입니다.
아마도 통합시행으로 진행을 하면
전체적인 용적율이나 층수는 조금 높아질 것으로 보여지고
세대수 또한 증가할 것으로 예상됩니다.
전반적인 원효로4가를 알아봤는데요,
결국 비례율이나 추분도 중요하지만 완공 후
아파트 가치가 그만큼 뛰어나면 결국은 재개발 투자에서는
성공하는 지름길이라 봅니다.
미래가치가 뛰어나야 성공할 수 있습니다.
결국은 입지가 모든 걸 말해준다고 볼 수 있습니다.
토지거래허가 구역이 많은 용산에서
갭투가 가능하다는 것에 잇점을 둔다면 괜찮겠지만,
구역 지정 전이지만 평당 1억의 시세를 보이는 만큼
얼마큼의 수익을 기대하며 엑시트를 할 것인지도 따져봐야겠습니다.
모아타운 개발이라는 특성상,
구역 내 세 블럭이 함께 개발 진행을 해야 한다는 점과,
용적율을 얼마큼 받아서 사업성을 낼 수 있을지가 중요해 보입니다.